Actualmente nos encontramos inmersos como sociedad, en uno de los mayores cambios tecnológicos de la historia. La digitalización se impone y crece a paso firme en todos los aspectos y procesos de la vida cotidiana, por lo que no sólo basta con afirmar que estamos en una era digital, sino que el futuro inmediato trae consigo importantes cambios que romperán todos los esquemas y paradigmas conocidos.
Una buena prueba de ello, es la irrupción de la criptomonedas , las cuales en los últimos años han experimentado un crecimiento exponencial, que ha llevado a bancos, organismos y estados a tenerlas muy en cuenta, ya que las criptomonedas presentan una serie de características como propuesta de valor, contra la que el dinero fiduciario no puede competir.
Esta explosion de activos digitales ha llegado al mercado inmobiliario, realizando distintas transacciones a través de distintas criptomonedas como Bitcoin. Pero, ¿ cómo puede comprarse un inmueble a través de Bitcoin?
A continuación, en el presente artículo se desarrollan unas líneas generales, a modo de check list, que considerar siempre que se quiera acometer una compraventa de carácter inmobiliario en Bitcoin, además de distintos casos de uso a nivel nacional y en otros países.
CHECK LIST
Como se menciona anteriormente, a la hora de iniciar la compra de cualquier tipo de activo inmobiliario con la criptomonedas, resulta imprescindible valorar una serie de aspectos que marcan las pautas del correcto desarrollo de la actividad.
Naturaleza legal-jurisdicción
La primera a considerar tiene que ver directamente con la naturaleza legal del Bitcoin en la jurisdicción donde se va a efectuar la transacción, es decir, hay que tener en cuenta si la moneda digital es aceptada o no, si es considerada como medio de pago, efecto comercial, unidad de cuentas, etc.
Acuerdo entre comprador y vendedor
Como en todo tipo de transacción inmobiliaria debe de pactarse de manera previa un acuerdo entre el comprador y el vendedor, en el que además se fije un día o momento en concreto donde se hará el cambio de Bitcoin a euros, ya que esta moneda digital puede verse afectada por distintas fluctuaciones en un corto periodo de tiempo.
Origen del dinero y prevención del blanqueo de capitales
Posteriormente como tendencia en los últimos años a nivel mundial, habrá que comprobar el origen del dinero, que no se utilice para el lavado de capitales o financiación del terrorismo. Como mecanismo disuasorio y preventivo de este tipo de actividades ilícitas, existe en la comunidad europea la norma comunitaria Anti-Money Laundering, que a través de su 5ª Directiva la cual no entró en vigor a nivel nacional hasta el 10 de enero de 2020, incluye como sujetos obligados a los proveedores de servicios con criptomonedas.
Paralelamente y como mecanismo complementario a efectos regulatorios en la lucha contra el blanqueo de capitales, existe el Know Your Customer, que junto con el AML, trabaja en el proceso de identificación de usuarios con el fin último de bloquear cualquier tipo de blanqueo de capital en una relación contractual o transacción.
Certificación de operación
En este tipo de transacciones mediante monedas digitales, resulta de carácter obligatorio, la inclusión de la figura de un notario, siendo el mismo quien dará fe pública y certificará tanto la existencia de los dos monederos digitales de comprador y vendedor, además del abono en bitcoins de un wallet a otro y así como el valor de mercado en euros de la criptomoneda, en el momento justo en el que se vaya a producir la transacción.
Además, el notario debe de reflejar en la escritura notarial el código alfanumérico o hash tanto de los monederos como de la operación.
Impuestos
Como es bien sabido, cualquier tipo de compraventa o transacción de un bien inmueble está gravada a efectos de impuestos con el ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales cuando se trata de segunda vivienda , y el IVA en su caso cuando estamos ante compraventas nuevas . Por lo tanto, el hecho de efectuar el pago a través de una moneda virtual, como es el bitcoin en este caso, no exime de responder ante las obligaciones fiscales pertinentes.
Tanto es así, que resulta muy importante ser conscientes de los distintos aspectos tributarios a la hora de efectuar una transacción de estas características que dependerá de la jurisdicción en la que te encuentres.
CASOS DE USO
A continuación, se detallarán dos casos de uso diferentes , y por lo tanto tratados desde una diferente perspectiva o naturaleza legal. Por un lado, se hará mención del conocido caso de Aston Plaza & Residences en Dubái, además de entrar en detalle del proceso a seguir a la hora de desarrollar una compraventa de un bien inmobiliario en España.
En el primer caso, nos encontramos ante el Aston Plaza & Residences de Dubái, considerado como un lujoso mix residencial de unos 250.000 metros cuadrados, que ofrecía distintos tipos de apartamentos de 1 a 2 habitaciones y otros de formato estudio, combinado a su vez con espacios comerciales y de ocio.
El complejo ofrecía sus instalaciones a través de su propia web, a modo de e-commerce, que se podría asemejar a una especie de Amazon de la compraventa de bienes inmuebles, en el que venían fijados los precios de los bienes en bitcoin, y toda persona interesada en un determinado apartamento sólo tenía que hacer “click” y añadir al carrito.
Es conveniente destacar la importante figura del intermediario OTC, que en este caso de uso era el que recibía los bitcoins y hacía los pagos en euros, es decir, esta persona hacía las veces de OTC , actuando además como escrow del dinero, el cual garantiza que un primer lugar se emitiese el correspondiente pago en bitcoin por parte del interesado o comprador, y que una vez firmado el contrato de compraventa se liberase el pago en euros hacía el vendedor, garantizando de esta manera que la transacción se realice de la manera más segura y beneficiosa posible.
De modo que, en este caso particular, como se ha comentado anteriormente, una vez se hacía un primer depósito, se firmaba online un contrato privado, lo que sería el equivalente a un contrato de arras en España, y posteriormente con la entrega del resto del precio, se libera el pago, junto con la entrega de la propiedad, las escrituras y las llaves.
España
En el caso de España, si se decide acometer una compraventa de un bien inmobiliario, como puede ser una casa, a través de una moneda digital, debemos de seguir una secuencia lógica de pasos hasta poder efectuar el proceso en su totalidad.
Primeramente, tiene que darse un previo acuerdo entre la parte compradora y vendedora, en términos de precio y momento exacto del intercambio de los bitcoins por euros, para seguidamente acudir a notaría con toda la documentación exigida por la legislación española, para aquellos casos en los que se va a hacer un traspaso de una propiedad de un particular a otro. Además, habría que buscar un acuerdo con una plataforma OTC, que a cambio de un porcentaje del monto de la operación, actúe como escrow del dinero.
A partir de aquí, entra en escena la figura del notario, ya que debe de definir en un primer lugar la naturaleza legal de la moneda digital, a efectos del impuesto, que en este caso en España un bitcoin se describe como un bien patrimonial inmaterial. Y posteriormente debe de dar fe pública de la afirmación que realizan vendedor y comprador de que los monederos electrónicos de origen y destino corresponden verdaderamente al propio comprador y al intermediario OTC, que recordemos que en un primer lugar será el que reciba los bitcoins en su intervención como escrow.
A continuación, en notaría el comprador ejecutaría la transferencia del importe acordado en bitcoins, desde su monedero virtual hacía el wallet del intermediario OTC. Igualmente, el propio notario dará fe pública de que la transacción se ha realizado por el precio fijado y en los monederos de origen y destino correspondientes, aportando como prueba y certificación de ello el Hash de la operación.
El notario eleva a público la escritura como una permuta, incluyendo advertencias para el adquirente de que el precio fijado en Criptodivisa podría verse afectado por la volatilidad y esta circunstancia podría afectar la valoración posterior del inmueble ante la administración local para el impuesto de transmisiones patrimoniales ITP, y ante hacienda por la disminución o aumento patrimonial.
Como se ha comentado, en este caso también aparece la figura del intermediario OTC , que actúa como escrow, es decir, es quien recibe los bitcoins directamente del comprador y los bloquea hasta que se acabe dando la firma del contrato de compraventa, junto con la propia certificación y hash de la misma por parte del notario. Y sería a partir de este preciso momento, es decir, cuando se produce la firma del contrato, cuando el intermediario liberaría el pago ya en euros hacía el vendedor.
La compraventa no quedará perfeccionada hasta que el vendedor reciba el importe de la compraventa, que estaba en depósito (escrow), y el notario nuevamente incluya el hash de la transacción, certificado el importe en euros desde el monedero del intermediario OTC hasta el monedero del vendedor, y será a partir de aquí cuando la compraventa de un bien inmobiliario a través de bitcoins quede perfeccionada.
Para finalizar, el notario envía las escrituras al registro con la propuesta de liquidación. Una vez liquidados los impuestos, el registrador haría el cambio de titularidad del inmueble de Referencia Catastral a nombre del nuevo comprador y se inscribe en el registro de la propiedad.
Actualmente en España, únicamente figura una transacción de un bien inmobiliario mediante criptomoneda, con su correspondiente registro notarial. Dicha transferencia fue realizada en Sevilla con Miguel Prados como vendedor, el cual aceptó vender un trastero aceptando el pago en Ethereum ( ETH).
Visión a futuro
La mejor manera de visualizar todo lo referente al sector inmobiliario y el mundo de las monedas digitales , sería empezando por tener un registro de la propiedad en Blockchain, al igual que figura en otros países como Suecia o Georgia,. Los Notarios y registradores aparecerían como oráculos, garantizando el correcto desarrollo de toda transacción que se quiera llevar a cabo.
Esto facilitaría también el registro de todas aquellas tokenización que se están llevando a cabo en diferentes países de tal forma que con la garantía de un bien colateral como el inmobiliario se puede dar más liquidez a través de mercado secundarios.
