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Cómo comprar un inmueble en Portugal con criptomonedas: ley, impuestos y proceso
Guía legal para inversores que adquieren inmuebles en Portugal con activos digitales: pagar directamente en cripto o convertir antes a euros, requisitos notariales y de prevención del blanqueo, las reglas del IMT de 2026 para no residentes y cómo tributa en Portugal la cripto utilizada para pagar.
Respuesta rápida
Comprar un inmueble en Portugal con criptomonedas es legal. El comprador puede pagar directamente en criptoactivos, con constancia en escritura pública, o convertirlos antes a euros mediante un proveedor autorizado. En ambos casos, el notario o abogado verifica el origen de los fondos conforme a la normativa antiblanqueo, y se pagan IMT, impuesto de sello e inscripción.
Por qué Portugal importa a los compradores con criptomonedas en 2026
En mayo de 2022, un piso de tres dormitorios en Braga se vendió por 3 bitcoins, en lo que se presentó como la primera escritura pública inmobiliaria de Portugal con el precio pagado en criptoactivos y sin conversión previa a euros. Desde entonces, Portugal se ha convertido en una de las jurisdicciones europeas más asociadas a las operaciones inmobiliarias con criptomonedas. Vicox Legal asesora a inversores internacionales en operaciones inmobiliarias con criptomonedas en Portugal y España, y las adquisiciones en Portugal plantean cuestiones distintas de las españolas en cuanto a estructura de pago, fiscalidad y residencia.
Tres novedades hacen de 2026 un año decisivo. Portugal aplicó MiCA mediante la Lei 69/2025, publicada el 22 de diciembre de 2025, que designa al Banco de Portugal y a la CMVM como autoridades competentes, de modo que los proveedores cripto que prestan servicios a clientes portugueses necesitan ahora autorización MiCA. El Decreto-Lei 97/2026 introdujo un IMT fijo del 7,5% en las adquisiciones de vivienda por no residentes, con devolución si el comprador pasa a ser residente. Y la DAC8 se aplica en toda la UE desde el 1 de enero de 2026, por lo que las operaciones cripto se comunican a las autoridades fiscales.
Esta guía explica las dos formas de estructurar una adquisición con criptomonedas en Portugal, el expediente de prevención del blanqueo que espera el notario, los impuestos sobre el inmueble y sobre la cripto, y cómo se compara Portugal con España en este tipo de operaciones.
Marco legal y regulatorio en Portugal
Según el Derecho portugués, una adquisición inmobiliaria financiada con criptomonedas se rige por las normas generales de transmisión de inmuebles, combinadas con el régimen de prevención del blanqueo, la regulación de criptoactivos y los códigos tributarios. Intervienen seis capas normativas.
Prevención del blanqueo: Lei 83/2017
La Lei 83/2017 incorpora al Derecho portugués las directivas europeas de prevención del blanqueo. Notarios, registradores, abogados, solicitadores, agentes inmobiliarios, bancos y proveedores de servicios de criptoactivos son entidades obligadas: cada uno debe identificar al cliente y al titular real, conocer el origen de los fondos y comunicar las operaciones sospechosas a las autoridades, en concreto al Departamento Central de Investigação e Ação Penal (DCIAP) y a la Unidade de Informação Financeira (UIF). Los agentes inmobiliarios están supervisados en materia de blanqueo por el IMPIC, el instituto público del sector inmobiliario y de la construcción.
MiCA y la Lei 69/2025
El Reglamento (UE) 2023/1114 (MiCA) es directamente aplicable en Portugal. La Lei 69/2025 designa al Banco de Portugal como autoridad para autorizar a los proveedores de servicios de criptoactivos y supervisar a los emisores de stablecoins, y a la CMVM para las ofertas públicas, la admisión a negociación, el abuso de mercado y las normas de conducta. Los proveedores registrados previamente en el Banco de Portugal se beneficiaron de un régimen transitorio que se extendió hasta 2026. Hoy, cualquier proveedor que convierta o transfiera cripto para un comprador en Portugal debe contar con autorización MiCA.
Fiscalidad cripto: el Presupuesto del Estado de 2023
La Lei 24-D/2022, del Presupuesto del Estado para 2023, introdujo un régimen fiscal específico para los criptoactivos en el Código del IRS (CIRS). Distingue entre las ganancias a corto plazo, gravadas a un tipo especial del 28%, y las ganancias sobre cripto mantenida 365 días o más, que con carácter general quedan excluidas de tributación, con las excepciones que se analizan más adelante.
Impuestos sobre la transmisión
El Código del IMT regula el impuesto municipal sobre las transmisiones onerosas de inmuebles, y el Código del Impuesto de Sello grava la adquisición al 0,8%. Ambos deben pagarse antes de la firma de la escritura. El Decreto-Lei 97/2026 añadió el tipo fijo del 7,5% de IMT para los no residentes que adquieren vivienda.
Formalidades de transmisión e inscripción
La transmisión de un inmueble en Portugal exige una escritura pública ante notario o un documento particular autenticado preparado por un abogado o solicitador, y ambos deben identificar los medios de pago. La adquisición se inscribe después en la Conservatória do Registo Predial, lo que otorga al comprador protección frente a terceros.
DAC8 y el Reglamento de transferencias de fondos
La Directiva (UE) 2023/2226 (DAC8) obliga a los proveedores de servicios de criptoactivos a comunicar las operaciones de sus clientes a las autoridades fiscales, con recogida de datos desde el 1 de enero de 2026. Portugal fue uno de los Estados miembros que no completaron la transposición en el plazo inicial, pero el marco europeo y el Reglamento (UE) 2023/1113, que aplica la «regla de viaje» a las transferencias cripto, ya hacen visible ante las autoridades la trazabilidad de los fondos.
Dos formas de estructurar una compra con criptomonedas en Portugal
Una adquisición con criptomonedas en Portugal sigue una de dos estructuras legales: el pago directo en criptoactivos con constancia en la escritura, o la conversión de la cripto a euros antes de la firma. La elección afecta a la disposición del vendedor, a la calificación jurídica del contrato, al análisis fiscal y al expediente de prevención del blanqueo.
Vía 1: pago directo en cripto
En un pago directo en cripto, el comprador transfiere criptoactivos a un wallet indicado por el vendedor y la escritura recoge esa transferencia como contraprestación. La operación de Braga de 2022 siguió este modelo. Como el Código Civil portugués define la compraventa como la transmisión de la propiedad a cambio de un precio, un contrato en el que la contraprestación es un criptoactivo puede calificarse como permuta en lugar de compraventa, según cómo lo redacten las partes. La calificación afecta a la tributación de ambas partes y debe resolverse antes de firmar.
Esta vía exige un vendedor dispuesto a recibir cripto y capaz de documentar lo que recibe, un notario o abogado preparado para verificar transferencias on-chain y un mecanismo para fijar el valor en euros de la contraprestación, necesario para el IMT, el impuesto de sello y el cálculo de la ganancia patrimonial del vendedor.
Vía 2: conversión a euros antes de la firma
En la vía de conversión, el comprador vende la cripto a través de un proveedor autorizado bajo MiCA o de un banco, recibe euros en una cuenta bancaria portuguesa o de la UE y paga el precio por transferencia. Para el vendedor, el notario y el registro, la operación es una adquisición ordinaria en euros. El componente cripto queda íntegramente en el expediente de prevención del blanqueo y en la posición fiscal del comprador. Es la vía con la que se sienten más cómodos la mayoría de vendedores, notarios y bancos, y la que Vicox Legal coordina habitualmente para los clientes que quieren comprar inmuebles con criptomonedas en Portugal y España.
| Criterio | Pago directo en cripto | Conversión a euros |
|---|---|---|
| Aceptación del vendedor | Limitada a vendedores dispuestos a recibir cripto | Cualquier vendedor |
| Calificación jurídica | Puede tratarse como permuta | Compraventa ordinaria |
| Volatilidad antes de la firma | Debe resolverse contractualmente | Desaparece una vez convertida |
| Valoración en euros para el IMT | Necesaria a la fecha de la escritura | Igual al precio en euros |
| Expediente de prevención del blanqueo | Wallets de comprador y vendedor, verificación on-chain | Origen de la cripto del comprador y justificantes de la conversión |
| Intervención bancaria | Mínima | Necesaria |
| Financiación hipotecaria complementaria | Compleja | Sencilla |
Comprar como persona física o a través de una sociedad
El comprador puede ser el propio inversor o una sociedad. Las adquisiciones societarias cambian el perfil de IMT e IMI, la revisión de la titularidad real y la tributación de futuros alquileres o de una venta. Las entidades residentes en jurisdicciones incluidas en la lista portuguesa de regímenes fiscales privilegiados tributan al 10% de IMT y al 7,5% de IMI, lo que hace que las estructuras offshore sean, con carácter general, ineficientes para inmuebles en Portugal.
Nota de estructuración. Sea cual sea la vía elegida, la escritura debe identificar cómo se pagó el precio. Vicox Legal prepara el expediente de origen de fondos, coordina con el notario o abogado y con el proveedor autorizado, y alinea el contrato con la posición fiscal de comprador y vendedor. Descubra cómo ayudamos a nuestros clientes a comprar inmuebles con criptomonedas en Portugal y España.
Proceso paso a paso
El proceso consta de siete fases, desde la verificación de la cripto hasta la inscripción de la titularidad. La misma secuencia se aplica a ambas vías, con las diferencias indicadas en cada paso.
- Verificación del wallet y del origen de los fondos — El comprador documenta cómo adquirió la cripto: extractos de exchanges, historial on-chain, declaraciones fiscales y, en su caso, registros de minería, venta de tokens o rendimientos empresariales. El análisis del wallet confirma que los fondos no tienen vínculos con direcciones sancionadas ni con mixers. Este expediente debe estar listo antes de firmar cualquier reserva.
- Número fiscal portugués y validación PBC/KYC — El comprador obtiene un número de identificación fiscal portugués (NIF), imprescindible para cualquier adquisición. Los residentes fuera de la UE suelen nombrar un representante fiscal, salvo que se adhieran al sistema de notificaciones electrónicas. El notario o abogado, el banco y el proveedor cripto realizan cada uno sus propias comprobaciones de identidad y titularidad real.
- Preparación de la documentación legal — El asesor obtiene la certidão permanente del registro, la caderneta predial y el certificado energético, verifica el inmueble y redacta el contrato-promessa de compra e venda. En operaciones con cripto, el contrato-promesa debe fijar el precio en euros, el mecanismo de pago y el tratamiento de la volatilidad.
- Conversión a euros o transferencia de la cripto — En la vía de conversión, el comprador vende la cripto a través de un proveedor autorizado bajo MiCA y transfiere los euros a la cuenta de pago. En la vía directa, las partes acuerdan las direcciones de los wallets, el importe en cripto y el momento de la transferencia, que normalmente se ejecuta y verifica en la firma o inmediatamente antes.
- Otorgamiento de la escritura — Las partes firman la escritura pública ante notario o el documento particular autenticado ante abogado o solicitador. La escritura identifica a las partes, el inmueble, el precio o contraprestación y los medios de pago, incluidos los identificadores de las transferencias cripto.
- Liquidación de impuestos (IMT e impuesto de sello) — El IMT y el impuesto de sello del 0,8% deben pagarse antes de la escritura, sobre el mayor entre el valor declarado y el valor patrimonial tributario del inmueble (VPT). El justificante de pago se presenta en la firma.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad — La adquisición se inscribe en la Conservatória do Registo Predial, a menudo de forma electrónica a través del servicio Casa Pronta. La inscripción hace oponible frente a terceros la titularidad del comprador y debe solicitarse inmediatamente después de la firma.
Prevención del blanqueo y KYC en compras con criptomonedas en Portugal
La prevención del blanqueo en una compra inmobiliaria con cripto en Portugal se define por la obligación de cada profesional que interviene de entender de dónde procede el dinero antes de la firma. En operaciones con cripto, esto significa reconstruir el historial de los activos digitales, no solo la última transferencia.
Quién asume las obligaciones
El notario o abogado que formaliza la transmisión, el agente inmobiliario, el banco que recibe los euros y el proveedor cripto son entidades obligadas conforme a la Lei 83/2017. Cada uno debe aplicar medidas de diligencia debida, conservar la documentación durante siete años y comunicar sin demora las operaciones sospechosas. Una operación no es conforme porque uno de ellos la haya aprobado: cada uno hace su propia valoración.
KYC frente a PBC en una operación inmobiliaria
El KYC (conozca a su cliente) consiste en identificar al cliente: identidad, residencia, titularidad real y condición de persona políticamente expuesta. La prevención del blanqueo (PBC) consiste en comprobar si los fondos son legítimos: origen de los fondos, origen del patrimonio y lógica económica de la compra. Un comprador puede superar el KYC de inmediato y, aun así, quedar bloqueado en la fase PBC si la trazabilidad de la cripto está incompleta.
Orígenes de la cripto aceptables y problemáticos
| Origen de la cripto | Valoración habitual | Documentación de soporte |
|---|---|---|
| Comprada en un exchange regulado con fondos de salario o actividad empresarial | Generalmente aceptable | Extractos del exchange, transferencias bancarias al exchange, declaraciones fiscales |
| Tenencias a largo plazo adquiridas hace años | Aceptable si se reconstruye | Datos históricos del exchange, análisis on-chain, registros de la época |
| Venta de tokens, asignación de fundador o fondos tras un exit | Aceptable con documentación | Documentación societaria, calendarios de vesting, opiniones legales, declaraciones fiscales |
| Recompensas de minería o staking | Aceptable con prueba de la actividad | Registros operativos, historial del wallet, tratamiento fiscal en el país de origen |
| Fondos que han pasado por mixers o protocolos de privacidad | Problemático; alto riesgo de rechazo | Normalmente no se subsana solo con documentación |
| Compras P2P sin registros | Problemático | Requiere una reconstrucción exhaustiva; resultado incierto |
Control de efectivo
Los movimientos físicos de 10.000 euros o más en efectivo o instrumentos al portador a la entrada o salida de la UE deben declararse en aduanas conforme al Reglamento (UE) 2018/1672. Rara vez es relevante en operaciones cripto, que se liquidan por transferencia bancaria u on-chain, pero sí lo sería si parte de los fondos se transportara físicamente.
Riesgo de rechazo
Un notario o abogado que no pueda determinar el origen de los fondos o el titular real debe negarse a formalizar la operación y puede estar obligado a comunicarla. Los desencadenantes más habituales en compras con cripto son los wallets expuestos a mixers o direcciones sancionadas, las conversiones a través de proveedores no autorizados en la UE y las tenencias cuyo historial no puede documentarse. Nuestra guía de prevención del blanqueo en inmuebles con criptomonedas detalla la documentación necesaria; los mismos principios se aplican en Portugal.
Implicaciones fiscales de comprar un inmueble en Portugal con criptomonedas
Una adquisición con cripto en Portugal genera dos bloques de impuestos: los que gravan la adquisición y tenencia del inmueble, iguales para cualquier comprador, y el que grava la disposición de la cripto, que depende de la residencia fiscal del comprador y del periodo de tenencia.
IMT: el impuesto sobre la transmisión
El IMT se calcula sobre el mayor entre el valor declarado y el valor patrimonial tributario del inmueble (VPT). Para los compradores residentes de una vivienda habitual en Portugal continental en 2026, el IMT es progresivo: las compras hasta 106.346 euros están exentas, los tipos marginales suben del 2% al 8% hasta 660.982 euros, se aplica un 6% fijo hasta 1.150.853 euros y un 7,5% fijo por encima. Las segundas residencias tienen una escala propia. Según el Decreto-Lei 97/2026, los no residentes que adquieren vivienda pagan un 7,5% fijo, sin exenciones ni tramos progresivos; la diferencia puede recuperarse si el comprador pasa a ser residente fiscal en Portugal en un plazo de dos años, o si el inmueble se arrienda a renta moderada en las condiciones del decreto.
Impuesto de sello
El impuesto de sello del 0,8% se aplica sobre el valor de adquisición. Si la compra se financia con hipoteca, el préstamo tributa además por su propio impuesto de sello.
Impuestos anuales sobre el inmueble: IMI y AIMI
El impuesto municipal sobre inmuebles (IMI) se paga anualmente sobre los inmuebles urbanos a tipos fijados por cada municipio, en general entre el 0,3% y el 0,45% del VPT. El adicional al IMI (AIMI) se aplica a las personas físicas cuyo patrimonio residencial en Portugal supera los 600.000 euros de valor tributario agregado, a tipos progresivos.
Tributación de la cripto: residentes en Portugal
Para las personas físicas residentes fiscales en Portugal, las ganancias sobre cripto mantenida menos de 365 días tributan a un tipo especial del 28%, con opción de englobarlas con el resto de rentas. Las ganancias sobre cripto mantenida 365 días o más quedan, con carácter general, excluidas de tributación, salvo que los criptoactivos tengan la consideración de valores mobiliarios o la contraparte resida en una jurisdicción incluida en la lista portuguesa de regímenes fiscales privilegiados. Los intercambios entre criptoactivos no tributan en el momento del swap. Usar cripto para pagar bienes, incluidos inmuebles, se trata como una transmisión, por lo que la ganancia se calcula como si la cripto se hubiera vendido por el valor en euros de la contraprestación. Las ganancias de trading profesional o minería tributan como rendimientos empresariales con reglas distintas.
Tributación de la cripto: no residentes
Los compradores no residentes tributan, con carácter general, por las ganancias cripto en su país de residencia. Que pagar un inmueble con cripto, o convertirla antes de la compra, genere tributación allí depende de la normativa local y debe confirmarse antes de la operación. Los inversores que planean trasladarse a Portugal deben valorar el momento de la transmisión en relación con su cambio de residencia.
Tributación del vendedor que recibe cripto
Un vendedor que recibe cripto como contraprestación calcula la ganancia patrimonial del inmueble con el valor en euros de lo recibido. Si después vende la cripto, puede producirse un segundo hecho imponible a su cargo, según su residencia y periodo de tenencia. Los vendedores suelen ser reacios a asumir esta doble exposición, y es una de las razones por las que la vía de conversión es más habitual.
Obligaciones informativas y doble imposición
La red portuguesa de convenios para evitar la doble imposición reparte la potestad tributaria sobre los alquileres y las ganancias de inmuebles situados en Portugal, que Portugal conserva con carácter general como Estado de situación. Con la DAC8, las operaciones cripto a través de proveedores de la UE se comunican a las autoridades fiscales. Los inversores que se trasladan a Portugal deben revisar también el régimen IFICI, conocido como NHR 2.0, que sustituyó al NHR original para nuevos solicitantes desde 2024 y que analizamos en nuestra guía sobre el régimen NHR de Portugal para inversores cripto.
| Impuesto | Quién paga | Regla clave |
|---|---|---|
| IMT, comprador residente (vivienda habitual) | Comprador | Escala progresiva; exento hasta 106.346 €; 6% o 7,5% fijo en valores altos |
| IMT, comprador no residente (vivienda) | Comprador | 7,5% fijo según el Decreto-Lei 97/2026; diferencia recuperable en casos concretos |
| IMT, entidades en regímenes fiscales privilegiados | Comprador | 10% |
| Impuesto de sello sobre la adquisición | Comprador | 0,8% |
| IMI | Propietario, anual | En general 0,3%–0,45% del VPT en inmuebles urbanos |
| AIMI | Propietario, anual | Patrimonio residencial superior a 600.000 € de VPT agregado |
| Ganancia cripto, residente en Portugal, menos de 365 días | Comprador | Tipo especial del 28% |
| Ganancia cripto, residente en Portugal, 365 días o más | Comprador | Con carácter general excluida, con excepciones |
| Ganancia cripto, no residente | Comprador | Con carácter general tributa en su país de residencia |
Mitigación de riesgos y due diligence
El riesgo en una compra inmobiliaria con cripto en Portugal se concentra en tres ámbitos: el valor de la cripto entre el compromiso y la firma, la aceptación de los fondos por los profesionales que intervienen y el estado del propio inmueble.
Riesgo de tipo de cambio entre el compromiso y la firma
El contrato-promesa suele fijar el precio en euros, mientras que el patrimonio del comprador está en cripto. Una caída del mercado entre el contrato-promesa y la escritura puede dejar al comprador sin fondos suficientes. Convertir el importe necesario al firmar el contrato-promesa, o pactar un importe en cripto con un mecanismo de ajuste en euros, limita esta exposición. En la vía directa, el contrato debe precisar qué parte asume el riesgo de volatilidad y cómo se determina el valor en euros el día de la escritura.
Riesgo de rechazo por el notario o el abogado
Una documentación de origen de fondos incompleta puede detener la operación en la última fase. Con un contrato-promesa portugués, el comprador que no completa la compra puede perder la señal entregada, y si el incumplidor es el vendedor, puede tener que devolverla duplicada. Preparar el expediente de prevención del blanqueo antes de firmar el contrato-promesa es la protección más eficaz.
Fondos de plataformas no reguladas y estructuras mixtas
Una cripto adquirida o convertida en plataformas que nunca aplicaron KYC, o una combinación de cripto, financiación bancaria y fondos propios, multiplica la documentación exigida. Cada origen debe poder trazarse de forma independiente.
Due diligence del inmueble
El medio de pago no cambia la revisión del inmueble. Antes de firmar el contrato-promesa, el comprador debe obtener la certidão permanente para confirmar titularidad, hipotecas y cargas; revisar la caderneta predial y su coherencia con el registro; verificar la licencia de utilización o su exención legal, el certificado energético y las posibles deudas con la comunidad; y confirmar la situación urbanística y, si el inmueble se destinará a alquiler turístico, la licencia de alojamiento local.
Asesoramiento legal previo a la operación
La calificación jurídica de un pago directo en cripto, la posición del comprador no residente en el IMT y el tratamiento fiscal de la transmisión de la cripto deben resolverse antes de cualquier compromiso. La mayoría de las operaciones inmobiliarias con cripto que fracasan lo hacen por la documentación, no por el precio.
¿Portugal o España para comprar un inmueble con criptomonedas?
Portugal y España permiten adquisiciones inmobiliarias con criptomonedas dentro de un marco europeo de prevención del blanqueo y de MiCA, pero difieren en la estructura de pago, la tributación de la cripto y los impuestos de compra para no residentes.
| Criterio | Portugal | España |
|---|---|---|
| Pago directo en cripto | Precedentes de escrituras pagadas en cripto desde 2022 | Posible en teoría como permuta; en la práctica casi siempre se convierte a euros |
| Tributación de la ganancia cripto del residente | 28% a menos de 365 días; en general excluida después | 19%–30% en la base del ahorro, sin exención por periodo de tenencia |
| Impuesto de compra para no residentes | IMT fijo del 7,5% en vivienda, más 0,8% de sello | ITP autonómico o IVA + AJD, igual que los residentes |
| Formalización | Escritura notarial o documento autenticado por abogado | Escritura notarial |
| Supervisión antiblanqueo | Lei 83/2017; DCIAP y UIF | Ley 10/2010; SEPBLAC |
| Residencia mediante inmuebles | Las vías inmobiliarias de la Golden Visa terminaron en 2023 | Golden Visa suprimida en 2025 |
| Incentivo para nuevos residentes | IFICI (NHR 2.0) para actividades cualificadas | Régimen de impatriados (Ley Beckham) |
Para un residente fiscal en Portugal con cripto mantenida a largo plazo, Portugal puede suponer un coste fiscal mucho menor en la transmisión de la cripto. Para un comprador no residente de vivienda, el IMT del 7,5% puede hacer que España resulte comparable o más barata en impuestos de compra, según la comunidad autónoma. Nuestra comparativa España vs Portugal para inmuebles con criptomonedas desarrolla el análisis.
Ventajas para inversores internacionales
Portugal ofrece a los inversores internacionales ventajas concretas en las adquisiciones con criptomonedas, siempre que la operación esté bien estructurada y documentada.
- Flexibilidad en el pago. Portugal cuenta con precedentes de escrituras públicas con pago directo en cripto, además de la vía ordinaria de conversión.
- Tratamiento favorable de la cripto a largo plazo. Los residentes en Portugal pueden, con carácter general, transmitir sin tributar la cripto mantenida 365 días o más, con las excepciones legales.
- IMT de no residentes recuperable. Los compradores que se trasladan en un plazo de dos años pueden recuperar la diferencia entre el tipo fijo del 7,5% y la escala general.
- Formalización ágil. Las transmisiones pueden formalizarse por escritura notarial o por documento autenticado por abogado o solicitador, e inscribirse de forma electrónica.
- Marco jurídico europeo. La autorización MiCA, las normas europeas antiblanqueo y el acceso a la banca de la UE ofrecen a comprador y vendedor un entorno previsible.
- Vía de residencia. Aunque los inmuebles ya no dan acceso a la Golden Visa, la vía de fondos sigue disponible y la analizamos en nuestra guía sobre la Golden Visa de Portugal por la vía de fondos para inversores cripto.
Por qué Portugal es una jurisdicción líder para las operaciones inmobiliarias con criptomonedas
Portugal combina una tradición de seguridad jurídica en las transmisiones inmobiliarias con una de las trayectorias más consolidadas de Europa en operaciones inmobiliarias con criptomonedas.
- Un Registro de la Propiedad fiable. La inscripción en la Conservatória do Registo Predial protege las titularidades frente a terceros, y la certidão permanente permite verificar en línea titularidad y cargas antes de comprometerse.
- Control legal antes de la firma. Notarios, abogados y solicitadores verifican la identidad, la situación jurídica del inmueble y los medios de pago antes de formalizar la transmisión.
- Una aplicación sólida de la normativa antiblanqueo. La Lei 83/2017 incorpora las directivas europeas con obligaciones claras para cada profesional que interviene. Para el inversor que cumple, los requisitos son previsibles.
- Precedentes de pagos en cripto. Desde 2022 se han otorgado escrituras públicas con pago en criptoactivos, lo que da al mercado experiencia práctica con contraprestaciones on-chain.
- Abierta a compradores no comunitarios. Los extranjeros pueden comprar inmuebles en Portugal con un NIF, sin necesidad de residencia.
- Regulación cripto clara. La Lei 69/2025 aplica MiCA con funciones definidas para el Banco de Portugal y la CMVM, lo que permite al comprador verificar a sus proveedores.
- Posición comparativa. Frente a jurisdicciones sin régimen fiscal específico para la cripto o con registros más débiles, Portugal ofrece más certeza tanto sobre el inmueble como sobre la tributación de la cripto utilizada para pagar.
Vicox Legal gestiona el proceso completo para los clientes que quieren comprar inmuebles con criptomonedas en Portugal y España, desde el expediente de prevención del blanqueo hasta la inscripción registral.
Checklist previo para compradores con criptomonedas en Portugal
- Reconstruya el historial de adquisición de la cripto que va a utilizar, con extractos de exchanges y registros on-chain.
- Analice sus wallets para descartar exposición a mixers, direcciones sancionadas o plataformas de alto riesgo antes de contactar con el vendedor.
- Obtenga su NIF portugués y, si es necesario, nombre un representante fiscal.
- Decida si pagará directamente en cripto o convertirá a euros, y confirme que el vendedor acepta esa vía.
- Confirme que el proveedor que convierta su cripto cuenta con autorización MiCA.
- Revise el periodo de tenencia de cada criptoactivo y calcule la tributación de la transmisión en Portugal y en su país de residencia.
- Calcule el IMT con el tipo del 7,5% para no residentes y, si piensa trasladarse, documente su cambio de residencia previsto.
- Solicite la certidão permanente y la caderneta predial, y verifique la licencia de utilización y el certificado energético.
- Incluya en el contrato-promesa una cláusula sobre el precio en euros, el mecanismo de pago y el riesgo de volatilidad.
- Comparta el expediente de origen de fondos con el notario o abogado antes de la fecha de firma.
- Pague el IMT y el impuesto de sello antes de la escritura y conserve los justificantes para la firma.
- Solicite la inscripción en el registro inmediatamente después de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un inmueble en Portugal con bitcoin?
Sí. La normativa portuguesa no prohíbe utilizar criptoactivos en una adquisición inmobiliaria, y desde 2022 se han otorgado escrituras públicas con pago en bitcoin. El comprador puede pagar al vendedor directamente en cripto, con constancia en la escritura, o convertir la cripto a euros a través de un proveedor autorizado bajo MiCA y pagar por transferencia. En ambos casos, el notario o abogado debe verificar el origen de los fondos conforme a la Lei 83/2017, y se aplican el IMT, el impuesto de sello y la inscripción como en cualquier compra.
¿Tributa en Portugal pagar un inmueble con criptomonedas?
Para los residentes fiscales en Portugal, pagar con cripto se trata como una transmisión. Si la cripto se mantuvo menos de 365 días, la ganancia tributa a un tipo especial del 28%, salvo que el contribuyente opte por englobarla con el resto de rentas. Las ganancias sobre cripto mantenida 365 días o más quedan, con carácter general, excluidas de tributación, salvo que los activos tengan la consideración de valores mobiliarios o la contraparte esté en una jurisdicción de la lista portuguesa de regímenes fiscales privilegiados. Los no residentes tributan, con carácter general, en su país de residencia.
¿Pagan los no residentes un 7,5% de IMT en Portugal?
Sí. Según el Decreto-Lei 97/2026, los no residentes que adquieren vivienda en Portugal pagan el IMT a un tipo fijo del 7,5%, sin las exenciones ni los tramos progresivos de los residentes. La diferencia entre el tipo fijo y la escala general puede recuperarse si el comprador pasa a ser residente fiscal en Portugal en los dos años siguientes a la compra, si ya fue residente con anterioridad o si el inmueble se arrienda a renta moderada en las condiciones del decreto. Además, se aplica el impuesto de sello del 0,8%.
¿Puede un notario portugués aceptar criptomonedas directamente?
El notario portugués no recibe el pago, sino que lo documenta. En una operación con pago directo en cripto, el comprador transfiere los criptoactivos al wallet del vendedor y la escritura identifica esa transferencia como medio de pago, con los datos de la operación. El notario, como entidad obligada conforme a la Lei 83/2017, debe verificar la identidad de las partes, el titular real y el origen de la cripto. Como la contraprestación no es dinero, el contrato puede calificarse como permuta y no como compraventa, lo que afecta al análisis fiscal.
¿Sigue ofreciendo Portugal la Golden Visa mediante la compra de inmuebles?
No. Las vías de inversión inmobiliaria de la Golden Visa portuguesa se suprimieron con la ley de vivienda Mais Habitação en octubre de 2023. Los inversores pueden seguir solicitándola por otras vías, en particular la suscripción de participaciones en fondos de inversión cualificados, con una inversión mínima de 500.000 euros. Una compra inmobiliaria con criptomonedas puede formar parte de una estrategia de traslado, pero por sí sola no otorga un permiso de residencia. Quien busque la residencia debe estructurar por separado la inversión en fondos y la compra del inmueble.
¿Es mejor Portugal o España para comprar un inmueble con criptomonedas?
Depende de la residencia del comprador y del periodo de tenencia. Portugal, con carácter general, excluye de tributación las ganancias de los residentes sobre cripto mantenida 365 días o más y cuenta con precedentes de escrituras pagadas directamente en cripto. España grava todas las ganancias cripto de los residentes entre el 19% y el 30%, pero aplica los mismos impuestos de compra a residentes y no residentes, mientras que Portugal cobra a los no residentes un IMT fijo del 7,5% en vivienda. Ambas jurisdicciones ofrecen registros fiables, control notarial y marcos antiblanqueo de estándar europeo.
Compre un inmueble en Portugal con criptomonedas, con seguridad jurídica
Vicox Legal estructura adquisiciones con criptomonedas en Portugal y España, ya se paguen directamente en cripto o mediante conversión a euros, y gestiona el expediente de origen de fondos, el análisis fiscal, la escritura y la inscripción registral.
