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Cómo vender tu inmueble en España y cobrar en criptomonedas
Guía legal y fiscal para propietarios que quieren recibir bitcoin, ether o stablecoins por un inmueble en España: pago directo en cripto o liquidación en euros, requisitos notariales y de prevención del blanqueo, la retención del 3% a no residentes, la plusvalía municipal y cómo tributa en España la cripto que recibes.
Respuesta rápida
Un propietario en España puede vender por criptomonedas de dos formas: el comprador convierte la cripto a euros mediante un proveedor regulado y paga por transferencia, o entrega la cripto directamente, lo que suele calificarse como permuta. En ambos casos, el notario español deja constancia del medio de pago y verifica el origen de los fondos conforme a la normativa antiblanqueo.
Por qué a los vendedores en España se les ofrece cripto
Los compradores extranjeros protagonizaron el 15,98% de todas las compraventas de vivienda registradas en España en el segundo trimestre de 2026, según el Colegio de Registradores, y un número creciente de ellos tiene buena parte de su patrimonio en activos digitales. Para el vendedor, esto plantea una pregunta nueva: ¿qué ocurre legal y fiscalmente si el comprador ofrece pagar en cripto, o si es el vendedor quien quiere cobrar en cripto? Vicox Legal asesora en operaciones inmobiliarias con criptomonedas en España y Portugal tanto a compradores como a vendedores, y la posición del vendedor plantea cuestiones que la mayoría de guías ignoran.
El contexto en 2026 está más estructurado que nunca. El periodo transitorio de MiCA para los proveedores de servicios de criptoactivos terminó en España en julio de 2026, de modo que solo los proveedores autorizados pueden convertir o custodiar cripto para clientes españoles. La DAC8 se aplica en toda la UE desde el 1 de enero de 2026, por lo que las operaciones cripto a través de proveedores de la UE se comunican a las autoridades fiscales. Y los notarios españoles siguen aplicando reglas estrictas para identificar el medio de pago en cada escritura.
Esta guía explica cómo puede un vendedor recibir cripto por un inmueble en España, la diferencia entre cobrar en euros financiados con cripto y cobrar directamente en cripto, el expediente de prevención del blanqueo que espera el notario, los impuestos que recaen sobre el vendedor, incluida la retención del 3% a no residentes y la plusvalía municipal, y cómo elegir entre bitcoin, ether y stablecoins.
Marco legal y regulatorio en España
Según el Derecho español, la venta de un inmueble a cambio de cripto se rige por las normas generales de transmisión de inmuebles, el régimen de prevención del blanqueo, la regulación de criptoactivos y las normas fiscales aplicables al vendedor. Intervienen seis capas normativas.
Derecho civil: compraventa o permuta
El Código Civil define la compraventa (artículo 1445) como el contrato por el que una parte entrega una cosa a cambio de un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Las criptomonedas no son moneda de curso legal en España. Cuando el comprador entrega cripto en lugar de euros, el contrato se califica, con carácter general, como permuta (artículo 1538), en la que cada parte entrega un bien a cambio de otro. La calificación determina cómo se calcula la ganancia del vendedor y cómo se redacta la escritura.
Prevención del blanqueo: Ley 10/2010 y SEPBLAC
La Ley 10/2010 designa como sujetos obligados a notarios, registradores, agentes inmobiliarios, bancos y proveedores de servicios de criptoactivos. Cada uno debe identificar a ambas partes, determinar el titular real y conocer el origen de los fondos. El SEPBLAC es la unidad de inteligencia financiera española, y los notarios canalizan su función de prevención a través del Órgano Centralizado de Prevención del Consejo General del Notariado. El vendedor no es una parte pasiva: el notario lo identifica y le preguntará a dónde va la cripto recibida.
Normativa notarial y registral
Los notarios españoles deben identificar los medios de pago en toda escritura de transmisión, conforme a la Ley del Notariado y al Reglamento Notarial. El artículo 254 de la Ley Hipotecaria impide la inscripción cuando no se han identificado los medios de pago. En un pago en cripto, esto supone dejar constancia del activo, el importe, las direcciones de los wallets y los identificadores de las transacciones.
MiCA y el Reglamento de transferencias de fondos
El Reglamento (UE) 2023/1114 (MiCA) regula a los proveedores a través de los que se convierte o custodia la cripto, y las stablecoins que pueden ofrecerse en la UE. El Reglamento (UE) 2023/1113 aplica la «regla de viaje», de modo que las transferencias entre proveedores incluyen la información del ordenante y del beneficiario. Un vendedor que prevea convertir a euros la cripto recibida necesitará un proveedor autorizado y un historial de transferencias limpio.
Tributación del vendedor
La ganancia del vendedor residente tributa conforme a la Ley 35/2006 del IRPF. La del vendedor no residente tributa conforme al texto refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004), que además impone al comprador la retención del 3%. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, la plusvalía municipal) se rige por el Real Decreto Legislativo 2/2004, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021.
DAC8
La Directiva (UE) 2023/2226 (DAC8) obliga a los proveedores de servicios de criptoactivos a comunicar las operaciones de sus clientes a las autoridades fiscales, con recogida de datos desde el 1 de enero de 2026. El vendedor que reciba cripto y la convierta después a través de un proveedor de la UE debe contar con que esa conversión se comunicará.
Dos formas de cobrar en cripto por un inmueble en España
La estructura legal de una venta con cripto sigue una de dos vías: el comprador convierte la cripto a euros y paga al vendedor en euros, o el comprador entrega la cripto directamente al vendedor. La elección determina quién asume la conversión, la volatilidad y las consecuencias fiscales.
Vía 1: liquidación en euros financiada con cripto
En la estructura más habitual, el comprador vende la cripto a través de un proveedor autorizado bajo MiCA y paga el precio por transferencia bancaria. Para el vendedor, la venta es una operación ordinaria en euros: recibe euros, la escritura recoge una transferencia bancaria y su posición fiscal es idéntica a la de cualquier otra venta. El componente cripto queda íntegramente en el expediente de prevención del blanqueo del comprador. Es la estructura que Vicox Legal coordina habitualmente para los clientes que quieren comprar inmuebles con criptomonedas, y la opción más sencilla para un vendedor que simplemente quiere aceptar a un comprador que paga con cripto.
Vía 2: pago directo en cripto
En un pago directo en cripto, el comprador transfiere criptoactivos a un wallet controlado por el vendedor y la escritura recoge esa transferencia como contraprestación. El contrato se califica, con carácter general, como permuta. El vendedor adquiere la cripto en el momento de la escritura, con un valor de adquisición igual a su valor de mercado en esa fecha, y asume todos los movimientos de precio posteriores. Esta estructura encaja con vendedores que quieren mantener cripto, como inversores que trasladan patrimonio inmobiliario a activos digitales, o que van a reinvertir en cripto en cualquier caso.
| Criterio | Liquidación en euros financiada con cripto | Pago directo en cripto |
|---|---|---|
| Calificación jurídica | Compraventa | Con carácter general, permuta |
| Qué recibe el vendedor | Euros por transferencia bancaria | Cripto en su wallet |
| Volatilidad tras la firma | Ninguna para el vendedor | La asume íntegramente el vendedor |
| Exposición del vendedor en materia de blanqueo | Ordinaria | Se revisan su wallet y su futura conversión |
| Cancelación de una hipoteca existente | Sencilla con el precio en euros | Exige un importe en euros junto con la cripto |
| Tributación de la ganancia del inmueble | Se calcula sobre el precio en euros | Se calcula sobre el valor de mercado de lo permutado |
| Tributación posterior de la cripto | No aplica | Ganancia o pérdida cuando el vendedor la transmita |
Estructuras híbridas
Los vendedores combinan con frecuencia ambas vías: parte del precio en euros, para cancelar una hipoteca, cubrir la retención de no residentes y pagar impuestos, y el resto en cripto. Las estructuras híbridas son viables, pero deben redactarse con precisión para que el notario identifique cada pago y la base imponible se calcule correctamente.
Nota de estructuración. Sea cual sea la vía, las obligaciones en euros del vendedor no desaparecen: la cancelación de la hipoteca, la retención del 3% cuando el vendedor no es residente y la plusvalía municipal exigen euros. Vicox Legal diseña el calendario de pagos para cubrir estos importes antes de que se mueva cualquier cripto, y coordina el expediente notarial de ambas partes. Para la perspectiva del comprador, consulte nuestra guía para comprar inmuebles con criptomonedas en España y Portugal.
Proceso paso a paso
El proceso consta de siete fases, desde la verificación de la cripto del comprador hasta la inscripción del nuevo propietario. La misma secuencia se aplica a ambas vías, con las diferencias indicadas en cada paso.
- Verificación del wallet del comprador y del origen de los fondos — Antes de aceptar una oferta, el asesor del vendedor pide pruebas de cómo adquirió el comprador la cripto: extractos de exchanges, historial on-chain y declaraciones fiscales. Un comprador que no puede documentar el origen de los fondos probablemente será frenado por el notario, y el vendedor se quedará con una venta fallida y tiempo perdido.
- Validación PBC/KYC de ambas partes — El notario identifica a comprador y vendedor, sus titulares reales y su condición de persona con responsabilidad pública. En un pago directo en cripto se revisan también el wallet del vendedor y el uso previsto, y el banco del vendedor aplicará sus propias comprobaciones cuando la cripto se convierta después.
- Preparación de la documentación legal — El vendedor reúne la documentación de titularidad, el último recibo del IBI, el certificado energético, el certificado de la comunidad de estar al corriente de pago y, cuando se exija, la cédula de habitabilidad. El asesor redacta el contrato de arras, precisando la vía de pago, el criptoactivo y su importe o el precio en euros, la fecha de valoración y quién asume la volatilidad hasta la firma.
- Conversión a euros o transferencia de la cripto — En la vía de euros, el comprador convierte la cripto a través de un proveedor autorizado bajo MiCA y transfiere los euros. En la vía directa, las partes acuerdan las direcciones de los wallets y ejecutan la transferencia en la firma o inmediatamente antes, verificando las confirmaciones antes de que se autorice la escritura.
- Otorgamiento notarial (escritura pública) — Comprador y vendedor firman la escritura ante notario español, que verifica la identidad, la titularidad real y los medios de pago, y deja constancia de las transferencias bancarias o de los identificadores de las transacciones on-chain. Cualquier hipoteca se cancela en la firma con euros pagados directamente a la entidad.
- Liquidación de impuestos (ITP o IVA + AJD, retención y plusvalía) — El comprador paga el ITP, o el IVA más AJD en obra nueva. Si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. La plusvalía municipal se declara ante el ayuntamiento en el plazo aplicable.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad — La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad, que inscribe al comprador como titular. Para el vendedor, la inscripción culmina la transmisión y pone fin a su responsabilidad por los impuestos futuros del inmueble.
Prevención del blanqueo y KYC para vendedores que reciben cripto
La prevención del blanqueo en una venta con cripto se define por un principio que los vendedores suelen pasar por alto: el vendedor que acepta fondos contaminados sufre las consecuencias de una operación fallida o bloqueada y, en un pago directo en cripto, puede acabar con activos que ningún proveedor regulado querrá convertir.
Quién asume las obligaciones
El notario, el agente inmobiliario, los bancos que intervienen y cualquier proveedor de criptoactivos son sujetos obligados conforme a la Ley 10/2010. Cada uno debe aplicar medidas de diligencia debida, conservar la documentación durante diez años y comunicar sin dilación las operaciones sospechosas al SEPBLAC. El vendedor no es sujeto obligado, pero todos ellos lo identifican, y un vendedor que acepte a sabiendas fondos ilícitos puede incurrir en responsabilidad.
KYC frente a PBC para el vendedor
El KYC (conozca a su cliente) consiste en identificar a las partes: identidad, residencia, titularidad real y condición de persona con responsabilidad pública. La prevención del blanqueo (PBC) se refiere a la legitimidad del dinero: el origen de los fondos y del patrimonio del comprador y, en un pago directo en cripto, el destino de la cripto recibida. El vendedor debe pedir el expediente de origen de fondos del comprador antes de firmar las arras, no el día de la escritura.
Señales de alerta para el vendedor
| Situación | Riesgo para el vendedor | Respuesta recomendada |
|---|---|---|
| El comprador no puede documentar cómo adquirió la cripto | Rechazo notarial; la venta fracasa en la firma | Exigir el expediente de origen de fondos antes de firmar las arras |
| Pago desde wallets vinculados a mixers o protocolos de privacidad | Los proveedores pueden bloquear la cripto recibida | Rechazar o exigir un análisis del wallet |
| El comprador insiste en pagar por encima del valor de mercado | Posible indicio de blanqueo | Obtener una tasación independiente y revisión legal |
| Pago a través de intermediarios o wallets de terceros | Titular real poco claro | Exigir el pago desde el wallet o la cuenta identificados del propio comprador |
| Stablecoins no autorizadas en la UE | Dificultad para convertir a euros después | Pactar un activo que los proveedores de la UE puedan gestionar |
Declaración de efectivo y modelo S-1
La declaración S-1 se aplica a los movimientos físicos de efectivo y medios de pago al portador por importe igual o superior a 10.000 euros a la entrada o salida de España. No es relevante para la cripto ni para las transferencias bancarias, pero la normativa española también limita a 1.000 euros los pagos en efectivo en operaciones en las que interviene un profesional, por lo que ninguna parte del precio debe pagarse en efectivo.
Riesgo de rechazo notarial
Un notario que no pueda determinar el origen de los fondos o el titular real puede negarse a autorizar la escritura. Para el vendedor, esto significa una venta fallida tras meses de negociación. Nuestra guía sobre préstamos con garantía cripto para comprar en España y nuestro análisis sobre comprar inmuebles en Portugal con criptomonedas explican cómo estructuran sus fondos los compradores que cumplen la normativa.
Implicaciones fiscales para el vendedor
Una venta por cripto genera los mismos impuestos españoles que cualquier venta, con dos elementos adicionales: la valoración de la cripto en el cálculo de la ganancia del vendedor y la tributación futura de la cripto si el vendedor cobra directamente en ella.
Ganancia patrimonial del inmueble: vendedores residentes
El vendedor residente en España tributa en el IRPF por la ganancia, calculada como el valor de transmisión menos el valor de adquisición, ajustados cada uno por los gastos y tributos inherentes a la operación. La ganancia tributa en la base del ahorro a tipos del 19% al 30%. Pueden aplicarse exenciones en la venta de la vivienda habitual cuando el importe se reinvierte en una nueva vivienda habitual, o para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
Ganancia patrimonial del inmueble: vendedores no residentes
El vendedor no residente tributa por el IRNR al 19% sobre la ganancia. El comprador debe retener el 3% del precio pactado e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. El vendedor presenta después el modelo 210 para declarar la ganancia, deduciendo el 3% retenido y pagando la diferencia, o solicitando la devolución si la retención supera el impuesto.
Cómo se calcula la ganancia cuando se cobra en cripto
En una permuta, la normativa del IRPF calcula la ganancia como la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble entregado y el mayor de dos valores: el valor de mercado del inmueble entregado o el de la cripto recibida. La cripto entra en el patrimonio del vendedor con ese valor como coste de adquisición. Si el vendedor la vende después, surge una nueva ganancia o pérdida según su valor en ese momento. Como el valor de la cripto y el del inmueble pueden divergir, la valoración a la fecha de la escritura debe documentarse con una fuente de precios fiable.
Plusvalía municipal
El IIVTNU grava el incremento de valor del suelo urbano entre la adquisición y la venta, y lo paga el vendedor en una compraventa. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre un método objetivo, basado en el valor catastral del suelo y unos coeficientes, o la ganancia real, y no se paga si no hay incremento de valor real. Cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador es sustituto del contribuyente y, en la práctica, retiene el importe del precio.
IVA para promotores
Si el vendedor es un promotor que vende obra nueva, la venta está sujeta a IVA. Si la contraprestación es cripto, la base imponible es el valor de mercado de la cripto recibida, y la factura debe emitirse en euros.
Tenencia de la cripto tras la venta
El vendedor residente en España que recibe cripto y la mantiene en un custodio extranjero debe presentar el Modelo 721 si su valor supera 50.000 euros a fin de año. Las tenencias en proveedores españoles las comunican los propios proveedores. Con la DAC8, cualquier conversión posterior a través de un proveedor de la UE se comunicará a las autoridades fiscales.
| Impuesto | Vendedor residente | Vendedor no residente |
|---|---|---|
| Ganancia patrimonial del inmueble | 19%–30% en la base del ahorro | 19% de IRNR |
| Retención del comprador | No aplica | 3% del precio, modelo 211 |
| Declaración de la ganancia | Declaración anual del IRPF | Modelo 210 |
| Plusvalía municipal | La paga el vendedor | El comprador actúa como sustituto |
| Cálculo de la ganancia si se cobra en cripto | Mayor valor de mercado entre inmueble y cripto | Mayor valor de mercado entre inmueble y cripto |
| Venta posterior de la cripto recibida | Nueva ganancia o pérdida al 19%–30% | Con carácter general, tributa en su país de residencia |
| Cripto en el extranjero por encima de 50.000 € | Modelo 721 | No aplica |
Mitigación de riesgos y due diligence
El riesgo del vendedor que cobra en cripto se define por tres exposiciones: el riesgo de precio de la cripto, la legitimidad de los fondos del comprador y las obligaciones en euros que siguen existiendo en la firma.
Riesgo de precio entre las arras y la escritura
Si las arras fijan el precio en cripto, el vendedor asume el riesgo de que su valor en euros caiga antes de la firma. Si lo fijan en euros pero el pago es en cripto, las partes deben pactar la fuente y el momento de la valoración. Una solución habitual es un precio en euros con un importe en cripto calculado a un tipo de referencia definido poco antes de la firma, con un mecanismo de ajuste si el mercado se mueve más allá de un umbral.
Riesgo de precio después de la firma
En un pago directo en cripto, el vendedor tiene un activo volátil desde el momento de la escritura, mientras que el impuesto sobre la ganancia del inmueble se calcula con el valor a esa fecha. Una fuerte caída tras la firma no reduce el impuesto de la venta del inmueble. Los vendedores que necesiten certeza deben convertir de inmediato o elegir la liquidación en euros.
Riesgo de rechazo notarial
Los fondos de origen no identificado, de plataformas no autorizadas o de wallets con mal historial pueden llevar al notario a denegar la escritura. Las arras deben prever las consecuencias de un rechazo causado por los fondos del comprador, incluida la retención de la señal.
Hipoteca y cargas existentes
Un inmueble hipotecado no puede venderse libre de cargas salvo que el préstamo se cancele en la firma, y las entidades solo aceptan euros. El calendario de pagos debe incluir un importe en euros suficiente para cancelar la hipoteca y las demás deudas del vendedor sobre el inmueble.
Stablecoins no reguladas y estructuras mixtas
Las stablecoins no autorizadas en la UE pueden ser difíciles de convertir a través de proveedores conformes con MiCA. Las estructuras mixtas, que combinan cripto, euros y fondos de terceros, multiplican la documentación exigida. Cada pago debe poder trazarse de forma independiente.
Asesoramiento legal previo a la venta
Antes de aceptar una oferta en cripto, el vendedor debe asesorarse sobre la calificación jurídica del contrato, el cálculo fiscal, la retención y la mecánica del pago. La mayoría de las ventas con cripto que fracasan lo hacen por la documentación, no por el precio.
Bitcoin, ether o stablecoins: ¿qué debe aceptar el vendedor?
La elección del criptoactivo determina la exposición del vendedor a la volatilidad y la facilidad para convertirlo después. La tabla resume las principales opciones desde la perspectiva del vendedor.
| Activo | Volatilidad para el vendedor | Conversión a euros en la UE | Uso habitual |
|---|---|---|---|
| Bitcoin | Alta | Ampliamente disponible a través de proveedores autorizados | Vendedores que quieren exposición a bitcoin a largo plazo |
| Ether | Alta | Ampliamente disponible a través de proveedores autorizados | Vendedores ya invertidos en el ecosistema Ethereum |
| Stablecoins en euros autorizadas bajo MiCA | Baja frente al euro | Pensadas para su uso en la UE | Vendedores que quieren rapidez sin volatilidad frente al euro |
| Stablecoins en dólares autorizadas bajo MiCA | Exposición al tipo de cambio USD/EUR | Disponibles a través de proveedores autorizados | Vendedores con necesidades en dólares |
| Stablecoins no autorizadas en la UE | Baja frente al dólar, pero con riesgo regulatorio | Restringidas para clientes de la UE | Con carácter general, no aconsejables para vendedores en la UE |
Para la mayoría de vendedores, la liquidación en euros o una stablecoin en euros autorizada bajo MiCA ofrece el mejor equilibrio entre aceptar compradores que pagan con cripto y evitar el riesgo de mercado. El pago en bitcoin o ether tiene sentido cuando el vendedor quiere conservar deliberadamente esos activos.
Ventajas para vendedores internacionales
Aceptar compradores que pagan con cripto ofrece a los vendedores en España ventajas concretas, siempre que la operación esté bien estructurada.
- Más compradores potenciales. Los tenedores de cripto son un segmento creciente de la demanda internacional, sobre todo en vivienda de gama alta en la costa y en las grandes ciudades.
- Rapidez. Un comprador con cripto documentada y un proveedor de conversión autorizado puede firmar sin esperar la aprobación de una hipoteca.
- Reasignación del patrimonio. Los vendedores que quieren trasladar patrimonio inmobiliario a activos digitales pueden hacerlo en una sola operación mediante un pago directo.
- Comodidad transfronteriza. Los vendedores no residentes pueden recibir el valor sin depender de transferencias bancarias internacionales, cumpliendo igualmente sus obligaciones fiscales en España.
- Seguridad jurídica. La escritura, la verificación notarial y la inscripción protegen al vendedor igual que en una venta en euros.
Por qué España es una jurisdicción líder para las operaciones inmobiliarias con criptomonedas
España combina un mercado inmobiliario internacional profundo con una infraestructura legal que premia las operaciones documentadas, lo que la hace adecuada para ventas financiadas o pagadas con cripto.
- Un Registro de la Propiedad fiable. El Registro de la Propiedad protege las titularidades inscritas frente a terceros, de modo que la adquisición del comprador y la desvinculación del vendedor del inmueble tienen plena seguridad jurídica.
- Control legal notarial ex ante. En el sistema notarial latino, el notario controla la legalidad, la identidad y los medios de pago antes de la firma, lo que previene defectos en lugar de litigarlos después.
- Una aplicación sólida de la normativa antiblanqueo. España ha incorporado las directivas europeas mediante la Ley 10/2010, con supervisión del SEPBLAC y un órgano notarial centralizado de prevención, lo que crea requisitos previsibles para ambas partes.
- Abierta a compradores y vendedores no comunitarios. Los extranjeros pueden comprar y vender inmuebles en España con un NIE, y los compradores extranjeros protagonizaron el 15,98% de las compraventas de vivienda en el 2T 2026.
- Seguridad jurídica y ejecutabilidad. Las escrituras públicas son títulos ejecutivos y las titularidades inscritas se presumen válidas.
- Infraestructura bancaria y de conversión. Con la autorización MiCA ya obligatoria, la cripto puede convertirse a través de proveedores supervisados en la UE.
- Posición comparativa. Frente a jurisdicciones con registros menos desarrollados o un control notarial más débil, España ofrece al vendedor más certeza de que una venta formalizada no podrá impugnarse.
Para compradores, descubra cómo Vicox Legal ayuda a sus clientes a comprar inmuebles con criptomonedas en España y Portugal.
Checklist previo para vendedores que aceptan cripto en España
- Decida si aceptará euros financiados con cripto, pago directo en cripto o una fórmula híbrida.
- Pida el expediente de origen de fondos del comprador antes de firmar las arras.
- Si cobra en cripto, elija el activo y confirme que un proveedor autorizado bajo MiCA puede convertirlo.
- Abra un wallet a su nombre, o una cuenta en un proveedor autorizado, para recibir la cripto.
- Pacte en las arras la moneda del precio, la fuente y el momento de la valoración, y quién asume la volatilidad.
- Calcule el importe en euros necesario en la firma para cancelar la hipoteca y saldar las deudas del inmueble.
- Si no es residente, tenga en cuenta la retención del 3% y prepare el modelo 210.
- Estime su ganancia patrimonial y la plusvalía municipal con la valoración aplicable a la fecha de la escritura.
- Reúna la documentación de titularidad, el recibo del IBI, el certificado energético, el certificado de deudas de la comunidad y el resto de documentos exigidos.
- Comparta con el notario la estructura de pago y los datos del wallet antes de la fecha de firma.
- Documente el precio de mercado de la cripto en el momento de la escritura para sus registros fiscales.
- Planifique cuándo y cómo convertirá o mantendrá la cripto recibida, y las obligaciones informativas que conlleva.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa en España por bitcoin?
Sí. La normativa española permite que vendedor y comprador pacten que la contraprestación se pague en cripto. Como la cripto no es moneda de curso legal, un pago directo en bitcoin se califica, con carácter general, como permuta y no como compraventa. El notario deja constancia del activo, el importe, los wallets y los identificadores de las transacciones como medio de pago, y verifica el origen de los fondos conforme a la Ley 10/2010. Como alternativa, el comprador puede convertir el bitcoin a euros a través de un proveedor autorizado y pagar por transferencia, lo que resulta más sencillo para la mayoría de vendedores.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial si cobro en cripto?
En una permuta, la normativa fiscal española calcula la ganancia del vendedor como la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el mayor de dos valores a la fecha de la escritura: el valor de mercado del inmueble entregado o el de la cripto recibida. Los vendedores residentes tributan entre el 19% y el 30% en la base del ahorro; los no residentes, al 19%. La cripto adquiere ese valor como coste de adquisición, por lo que su venta posterior genera una ganancia o pérdida distinta. Documente el precio de mercado de la cripto en la fecha de la escritura.
¿Se aplica la retención del 3% a no residentes si el precio se paga en cripto?
Sí. Cuando el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener el 3% de la contraprestación pactada e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes, tanto si el precio se paga en euros como en cripto. En la práctica, la retención se paga en euros, por lo que el calendario de pagos debe incluir un importe en euros para ella. El vendedor presenta después el modelo 210 para declarar la ganancia, deduciendo el 3% y pagando o recuperando la diferencia.
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender por cripto?
El vendedor paga la plusvalía municipal (IIVTNU) en una compraventa, sea cual sea el medio de pago. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el vendedor puede elegir entre el método de cálculo objetivo y la ganancia real, y no se paga si no hay incremento de valor real. Cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto del contribuyente y normalmente retiene el importe del precio para pagarlo al ayuntamiento en nombre del vendedor.
¿Puedo aceptar stablecoins como USDT o USDC por un inmueble en España?
El vendedor puede pactar el cobro en stablecoins, pero debe valorar con qué facilidad podrá convertirlas a euros. Bajo MiCA, las stablecoins que se ofrecen en la UE deben estar emitidas por emisores autorizados, y los proveedores restringen las que no cumplen. Una stablecoin autorizada bajo MiCA suele ser más fácil de convertir a través de proveedores de la UE. El pago en una stablecoin en dólares expone además al vendedor al tipo de cambio USD/EUR. El notario deja constancia de la stablecoin, el importe y los identificadores de la transacción como medio de pago.
¿Qué pasa si el inmueble tiene hipoteca y el comprador paga en cripto?
La hipoteca debe cancelarse en la firma para que el comprador adquiera el inmueble libre de cargas, y las entidades españolas solo aceptan la amortización en euros. Por eso, el calendario de pagos necesita un importe en euros pagado directamente a la entidad en la firma, con el resto del precio en cripto si así se pacta. El banco del vendedor emite con antelación un certificado de deuda pendiente, y el notario deja constancia en la escritura tanto del pago en euros como de la transferencia de cripto.
¿Vende en España a un comprador con cripto? Hágalo bien
Vicox Legal estructura ventas de inmuebles financiadas o pagadas con cripto en España y Portugal: due diligence del comprador, cláusulas de pago y volatilidad, otorgamiento notarial, retención a no residentes y la posición fiscal del vendedor.
