Impuesto del 100% a compradores extracomunitarios en España: situación en 2026

Por qué importa ahora el impuesto del 100% a compradores extracomunitarios

El impuesto del 100% a compradores extracomunitarios es un tributo estatal propuesto en España que gravaría a los compradores no residentes de fuera de la Unión Europea con una cuota equivalente al valor del inmueble adquirido, lo que en la práctica duplicaría el coste de la compra. Vicox Legal, firma jurídica internacional especializada en operaciones inmobiliarias con criptoactivos y adquisiciones transfronterizas en España y Portugal, recibe consultas sobre esta medida de prácticamente todos sus clientes extracomunitarios que estudian el mercado español.

La medida fue anunciada por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, el 13 de enero de 2025, como una de doce medidas de vivienda. El Gobierno la justificó con una cifra: en 2023, los no residentes extracomunitarios compraron cerca de 27.000 viviendas en España. Tres meses después, el 3 de abril de 2025, desapareció la autorización de residencia por inversión inmobiliaria, la Golden Visa, en virtud de la Ley Orgánica 1/2025. Para compradores de Estados Unidos, Reino Unido, el Golfo, Latinoamérica y Asia, ambos anuncios transmitieron la sensación de que España cerraba sus puertas.

La realidad jurídica tiene más matices. Más de dieciocho meses después de su anuncio, el impuesto del 100% sigue siendo una propuesta sin avances parlamentarios, y continúan aplicándose las reglas ordinarias de adquisición. Esta guía expone qué contiene el proyecto, en qué punto del proceso legislativo se encuentra, a qué compradores afectaría y a cuáles no, y cómo un inversor extracomunitario, incluido quien financia la compra con activos digitales, puede adquirir hoy un inmueble en España con plenas garantías de cumplimiento.

Marco legal: qué contiene la propuesta del impuesto del 100%

Conforme al Derecho constitucional español, un nuevo tributo estatal solo puede crearse mediante ley aprobada por las Cortes Generales (artículo 133 de la Constitución). Un anuncio, una nota de prensa o un texto registrado no producen efecto jurídico alguno sobre una operación hasta que la ley se aprueba, se publica en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y entra en vigor.

Según el texto remitido al Congreso en junio de 2025 y la información publicada al respecto, la propuesta tiene el siguiente diseño:

• Hecho imponible: la adquisición de inmuebles residenciales en España por personas físicas que no sean nacionales de la UE ni residentes fiscales en España.
• Tipo: el 100% de la base imponible, como tributo estatal adicional al marco existente del impuesto sobre transmisiones.
• Ámbito: vivienda de segunda mano. La información sobre el proyecto indica que la obra nueva adquirida directamente al promotor, sujeta a IVA y no al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), quedaría fuera del gravamen.
• Ámbito territorial: se informó de que el País Vasco y Navarra, con sistemas tributarios forales propios, quedarían excluidos de su aplicación directa.
• Personas exentas: nacionales de la UE y del EEE, y nacionales extracomunitarios que ya residan en España.

El mismo paquete incluía otras medidas de vivienda, en particular la aplicación del IVA del 21% a los pisos turísticos y alquileres de corta duración.

La propuesta plantea dos cuestiones jurídicas señaladas por profesionales del sector. La primera se refiere al Derecho de la UE. El artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE) prohíbe las restricciones a los movimientos de capitales no solo entre Estados miembros, sino también entre Estados miembros y terceros países. El artículo 64 TFUE permite determinadas restricciones a la inversión directa con terceros países, incluida la inmobiliaria, pero el margen para introducir otras nuevas es limitado. La segunda se refiere a los principios constitucionales de igualdad y capacidad económica (artículos 14 y 31 de la Constitución), dado que el gravamen dependería de la nacionalidad y la residencia y no del valor de la operación. Ninguna de las dos cuestiones se ha planteado ante los tribunales, porque no existe ley que impugnar.

Situación legislativa del impuesto del 100% en 2026

La situación legislativa del impuesto del 100% se resume en un hecho: no ha sido debatido en el Congreso. Según los registros parlamentarios, en marzo de 2026 la medida seguía sin someterse a debate, y quedó fuera del paquete de reforma de vivienda que el Gobierno presentó en enero de 2026.

El obstáculo es aritmético. El Gobierno está en minoría y depende de grupos parlamentarios más pequeños para aprobar leyes. Junts, cuyos votos son esenciales para la mayoría de las mayorías, se opone al impuesto. Podemos lo ha criticado desde el lado contrario, defendiendo que el Gobierno prohíba directamente las compras no residenciales. Sin ninguno de los dos grupos, la propuesta carece de mayoría.

El debate sobre vivienda no se ha detenido. En mayo de 2026, el PSOE respondió a una iniciativa de Sumar para prohibir la compra especulativa de vivienda con un paquete alternativo que volvía a mencionar un impuesto a la compra por extranjeros no residentes, junto a un gravamen sobre viviendas vacías y una mayor tributación de las SOCIMI. La información sobre ese paquete no especificaba ningún tipo. Una fuente del Gobierno ha indicado además que seguirá planteando el impuesto del 100% en el Congreso.

Para un inversor, esto significa que la propuesta está en suspenso, pero no retirada. Podría volver como parte de un nuevo proyecto, con un diseño modificado o como enmienda a otra ley de vivienda. Las próximas elecciones generales deben celebrarse a más tardar en 2027, y la vivienda será un eje central de la campaña.

A quién afectaría el impuesto del 100%, y a quién no

La propuesta afectaría a un grupo reducido de compradores. Deben darse dos condiciones a la vez: que el comprador no sea nacional de la UE o del EEE, y que no sea residente fiscal en España. Un ciudadano estadounidense que vive en Madrid, por ejemplo, no estaría afectado según el proyecto. Tampoco lo estaría un titular de pasaporte comunitario que vive en Dubái.

Los datos muestran lo reducido del grupo. Según los Registradores de la Propiedad, los extranjeros compraron cerca de 97.300 viviendas en España en 2025, el 13,8% del total, frente a casi 93.000 en 2024. Más de la mitad de estos compradores eran ciudadanos de la UE, y la proporción supera el 60% si se incluyen otros europeos. Los británicos siguen siendo el mayor grupo de compradores extranjeros. Las mayores concentraciones se dan en las provincias de Alicante, Baleares y Málaga.

Las adquisiciones a través de sociedad exigen especial cautela. Algunos análisis del proyecto apuntaron que una sociedad española se consideraría residente y quedaría fuera del gravamen. Cualquier ley definitiva incluiría muy probablemente disposiciones antiabuso, y la Agencia Tributaria ya aplica las cláusulas generales antielusión de la Ley General Tributaria. Una estructura societaria debe elegirse por sus propios méritos comerciales, sucesorios y fiscales, no solo para evitar un impuesto que todavía no existe. Nuestro análisis sobre estructuración patrimonial en Luxemburgo con SOPARFI y SPF explica cuándo se justifica una sociedad holding.

Impuestos que pagan hoy los compradores extracomunitarios en España

La posición fiscal de un comprador extracomunitario en España se define hoy por los impuestos ordinarios de adquisición y tenencia, que en el momento de la compra se aplican igual a residentes y no residentes. La diferencia principal surge durante la tenencia del inmueble.

En la adquisición

• Vivienda usada, ITP: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales lo fija cada comunidad autónoma dentro del marco del Real Decreto Legislativo 1/1993. Los tipos generales son del 6% en Madrid, el 7% en Andalucía y el 10% en Cataluña y la Comunitat Valenciana, con tramos superiores para inmuebles de alto valor en algunas regiones.
• Obra nueva, IVA + AJD: IVA del 10% en vivienda comprada al promotor, más Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura, generalmente entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.
• Notaría, Registro y honorarios: aranceles notariales y registrales regulados, más honorarios legales.

Durante la tenencia

• IBI: impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): el no residente propietario de un inmueble no alquilado declara una renta imputada del 2% del valor catastral, o del 1,1% si el valor ha sido revisado, que tributa al 24% para residentes fuera de la UE/EEE y al 19% para residentes en la UE/EEE, mediante el Modelo 210. Las rentas de alquiler de no residentes extracomunitarios tributan sobre el importe íntegro.
• Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas: los no residentes tributan por los bienes situados en España por encima de los umbrales aplicables.

En la venta

• Ganancia patrimonial: tributa al 19% para no residentes, con una retención del 3% que el comprador practica e ingresa en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, que normalmente paga el vendedor.

Cómo funciona hoy una compra extracomunitaria, paso a paso

Una compra inmobiliaria por un extracomunitario en España sigue la misma secuencia legal que cualquier otra adquisición, con especial atención a la identificación, al origen de los fondos y, en su caso, a la conversión de activos digitales en euros. El proceso tiene siete fases:

1. Verificación de wallet y origen de fondos — Antes de firmar cualquier oferta, el abogado revisa de dónde procede el dinero de la compra. En el caso de criptoactivos, implica documentar la titularidad de la wallet, el historial de adquisición y el recorrido on-chain de los fondos, para poder explicar su origen al banco y al notario.
2. Validación AML/KYC del inversor — El comprador obtiene el Número de Identidad de Extranjero (NIE) y aporta documentación de identidad, residencia y titularidad real. Las personas con responsabilidad pública y los compradores societarios están sujetos a diligencia reforzada.
3. Preparación de la documentación legal — El abogado obtiene la nota simple del Registro de la Propiedad, revisa cargas, hipotecas, situación urbanística y deudas con la comunidad, y negocia el contrato de arras con cláusulas sobre forma de pago, plazos y riesgo de conversión.
4. Conversión cripto-fiat a través de un proveedor regulado — Si el comprador financia la compra con activos digitales, estos se convierten en euros mediante un proveedor de servicios de criptoactivos regulado y se transfieren a una cuenta bancaria española o de la UE, con trazabilidad documental completa. La escritura recoge un pago en moneda fiat.
5. Otorgamiento notarial (escritura pública) — Comprador y vendedor firman la escritura ante notario español, que verifica la identidad, los medios de pago y el titular real, y los hace constar en la escritura.
6. Liquidación de impuestos (ITP o IVA + AJD) — El comprador presenta y paga el ITP, o el AJD en obra nueva, normalmente en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura, ante la administración tributaria autonómica correspondiente.
7. Inscripción en el Registro de la Propiedad — La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. La inscripción conforme a la Ley Hipotecaria otorga al título del comprador plena protección frente a terceros.

Cumplimiento de prevención de blanqueo (AML/KYC) para compradores extracomunitarios

El cumplimiento en materia de prevención del blanqueo en una compraventa inmobiliaria en España es el conjunto de controles que deben realizar los sujetos obligados conforme a la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. Notarios, registradores, agentes inmobiliarios, bancos y abogados que intervienen en la operación son sujetos obligados. La autoridad supervisora es el SEPBLAC, Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales.

KYC y AML están relacionados, pero son distintos. El KYC (conozca a su cliente) es la identificación del comprador y del titular real. El AML es la evaluación más amplia de si la operación y los fondos son coherentes con el perfil del cliente. Un comprador extracomunitario puede superar el KYC con un pasaporte válido y NIE y aun así tener un problema de AML si no documenta el origen del dinero.

Son pruebas aceptables del origen de fondos:

• Extractos bancarios que muestren la acumulación de los fondos en el tiempo
• Contratos laborales, nóminas, declaraciones de impuestos o justificantes de dividendos
• Escrituras de venta de inmuebles o de participaciones en sociedades
• Para activos digitales: extractos de exchanges, historiales de transacciones, pruebas de titularidad de wallets y declaraciones fiscales de las ganancias

Son fuentes problemáticas los fondos que pasan por exchanges no regulados, mixers o protocolos de privacidad, las transferencias no justificadas de terceros y el efectivo. Cuando el notario no puede verificar los medios de pago o detecta indicios de riesgo, debe abstenerse de autorizar la escritura y comunicar la operación al SEPBLAC. Conforme a la Ley 10/2010, los movimientos de efectivo o medios al portador de 10.000 euros o más a la entrada o salida de España deben declararse mediante el modelo S-1.

El Consejo General del Notariado cuenta con un Órgano Centralizado de Prevención (OCP) que apoya a los notarios en la identificación de titulares reales y patrones de riesgo, lo que sitúa el control notarial español entre los más sistemáticos de Europa.

Compras financiadas con criptoactivos por inversores extracomunitarios

Una compra inmobiliaria financiada con criptoactivos en España es aquella en la que el patrimonio del comprador está en activos digitales y se convierte en euros antes de la firma de la escritura. La propuesta del impuesto del 100% no altera esta estructura. Se dirige a la nacionalidad y residencia del comprador, no al origen de los fondos. Un inversor extracomunitario que cumpla alguna exención no pagaría el recargo tanto si el dinero procede de criptoactivos como de un salario o de la venta de una empresa.

Lo que sí ha cambiado en 2026 es la transparencia. Desde el 1 de enero de 2026, la Directiva (UE) 2023/2226 del Consejo (DAC8) obliga a los proveedores de servicios de criptoactivos a recopilar y comunicar a las autoridades tributarias información sobre las operaciones de sus usuarios, con intercambio entre autoridades de la UE y, a través del Marco de Información sobre Criptoactivos de la OCDE (CARF), con numerosos terceros países. El Reglamento MiCA (UE) 2023/1114 exige además que los proveedores de servicios de criptoactivos que operan en la UE estén autorizados. Para el comprador, esto significa que la conversión será visible para las autoridades tributarias, por lo que es importante declarar correctamente la ganancia en su país de residencia antes de la compra o de forma simultánea.

La conversión de criptoactivos en euros es normalmente un hecho imponible en el país de residencia fiscal del inversor, no en España, cuando este es no residente. Los convenios para evitar la doble imposición suscritos por España determinan qué país puede gravar cada renta, y conviene revisar el convenio con el país de residencia del inversor antes de la conversión. Los fundadores y family offices que reinvierten liquidez tras una desinversión encontrarán útil nuestra guía sobre inversión inmobiliaria y estructuración patrimonial tras un exit cripto en España.

Mitigación de riesgos y due diligence

La mitigación de riesgos en una adquisición extracomunitaria consiste en identificar y asignar contractualmente los riesgos que podrían retrasar, encarecer o bloquear la operación. En el contexto actual, estos riesgos incluyen:

• Riesgo de calendario legislativo: si se aprobara un recargo para no residentes, la fecha decisiva sería la de devengo que fije la ley, normalmente la de la escritura pública. Un contrato privado firmado antes puede no proteger al comprador. Los contratos de arras deberían incluir una cláusula que permita resolver o renegociar si entra en vigor un nuevo impuesto aplicable al comprador antes del otorgamiento.
• Riesgo de tipo de cambio y volatilidad: quien financie la compra con activos digitales o en una divisa distinta del euro debería convertir o cubrir los fondos antes de que las arras le comprometan a un precio fijo en euros.
• Riesgo de denegación notarial: la escritura puede no autorizarse si no se pueden verificar los medios de pago o el titular real. Se evita preparando con antelación el expediente de origen de fondos.
• Riesgo de exchanges no regulados: es probable que los bancos españoles rechacen fondos procedentes de plataformas sin autorización en una jurisdicción reconocida.
• Riesgo de financiación mixta: los pagos en parte fiat y en parte procedentes de conversiones cripto necesitan una trazabilidad conciliada para cada tramo.
• Due diligence del inmueble: cargas e hipotecas registrales, coherencia catastral, informe de inspección técnica (ITE/IEE), cédula de habitabilidad o equivalente, certificado energético, licencia turística y deudas con la comunidad.

El asesoramiento legal previo a la operación es la forma más eficaz de gestionar estos riesgos. La mayoría de los retrasos en adquisiciones extracomunitarias se deben a lagunas documentales detectadas en la notaría, cuando podrían haberse resuelto semanas antes.

Escenarios: si el impuesto se aprueba, se bloquea o se rediseña

El análisis de escenarios es la herramienta más útil para un inversor extracomunitario ante una propuesta fiscal incierta. Vicox Legal no predice resultados legislativos, pero tres escenarios enmarcan la decisión.

Para los inversores que planean trasladarse, la residencia fiscal en España les sacaría del ámbito del proyecto, pero cambia por completo su posición fiscal: renta mundial, Impuesto sobre el Patrimonio y obligaciones de información. Por eso la residencia debe decidirse por sus propios méritos. El régimen especial de impatriados, la Ley Beckham, y el régimen portugués IFICI son alternativas relevantes. Nuestro análisis sobre trasladarse a Portugal en 2026 y el régimen IFICI compara la vía portuguesa.

Checklist previo a la operación para compradores extracomunitarios en España

• Confirme su residencia fiscal y su nacionalidad, y si podría aplicarle algún recargo propuesto.
• Obtenga el NIE antes de comprometer cualquier reserva o pago de arras.
• Prepare un expediente de origen de fondos que cubra cada tramo del precio.
• Para activos digitales, exporte historiales completos de exchanges y pruebas de titularidad de wallets, y confirme que el proveedor está autorizado.
• Declare la ganancia de cualquier conversión cripto-fiat en su país de residencia y conserve la declaración.
• Revise el convenio de doble imposición entre España y su país de residencia.
• Obtenga una nota simple reciente y compruebe cargas, hipotecas y la descripción registral.
• Verifique la situación urbanística, la cédula de habitabilidad, la ITE/IEE y las deudas con la comunidad.
• Incluya en las arras cláusulas sobre cambios fiscales legislativos, momento de la conversión y forma de pago.
• Decida entre titularidad personal o societaria según sus objetivos sucesorios, de alquiler y fiscales.
• Presupueste ITP o IVA + AJD, notaría, Registro y honorarios legales, más IRNR e IBI anuales.
• Designe un representante fiscal o asesor para presentar cada año el Modelo 210.

Preguntas frecuentes

Para comparar estructuras entre jurisdicciones, nuestras áreas de derecho inmobiliario y de residencia fiscal asesoran sobre adquisiciones, planificación de la residencia y cumplimiento continuado en España, Portugal y Luxemburgo.