En la actualidad, la sociedad se encuentra inmersa en uno de los mayores cambios tecnológicos de la historia en el que la digitalización se impone y crece a un ritmo constante en todos los aspectos y procesos de la vida cotidiana. Por lo tanto, no es suficiente con afirmar que nos encontramos en una era digital, sino que el futuro inmediato trae consigo importantes cambios que romperán todos los esquemas y paradigmas conocidos.
Un ejemplo de estos cambios es la irrupción de las criptomonedas. Éstas han experimentado un crecimiento exponencial y han llamado la atención de bancos, organismos y estados debido a sus características únicas de propuesta de valor, que el dinero fiduciario no puede igualar.
Esta explosión de activos digitales ha llegado al mercado inmobiliario, donde se han realizado diversas transacciones a través de distintas criptomonedas, como Bitcoin. Sin embargo, ¿cómo es posible comprar un inmueble utilizando Bitcoin?
En el presente artículo, se presentan algunas pautas generales a modo de lista de verificación que se deben considerar siempre que se quiera llevar a cabo una compraventa inmobiliaria utilizando Bitcoin, además de distintos casos de uso a nivel nacional e internacional.
Check List
Como ha sido previamente mencionado, al momento de iniciar la adquisición de cualquier tipo de bien inmueble mediante el uso de criptomonedas, es fundamental considerar una serie de aspectos que establecen los lineamientos necesarios para el correcto desarrollo de la actividad.
Naturaleza legal-jurisdicción
Uno de los aspectos más críticos a considerar al momento de llevar a cabo una transacción inmobiliaria utilizando Bitcoin como medio de pago, es la naturaleza legal del Bitcoin en la jurisdicción correspondiente. Es necesario verificar si el uso de esta criptomoneda es aceptado en la región donde se realizará la operación, así como si se considera un medio de pago, efecto comercial o unidad de cuenta.
Es importante mencionar que en algunos países, como Japón y Suiza, el Bitcoin es considerado una forma de pago legal y ha sido regulado en términos fiscales y financieros, mientras que en otros países como Bolivia y Nepal, se han prohibido las transacciones en criptomonedas.
En este sentido, es fundamental realizar una investigación exhaustiva de las leyes y regulaciones en la jurisdicción correspondiente a fin de evitar cualquier problema legal en el proceso de la transacción inmobiliaria en Bitcoin. Además, es importante contar con asesoría legal especializada para garantizar que la operación se realice de manera segura y conforme a la legislación.
Acuerdo entre comprador y vendedor
En cualquier transacción inmobiliaria, es fundamental establecer un acuerdo previo entre el comprador y el vendedor en el que se definan las condiciones y los términos de la operación. En el caso de una compra de inmueble mediante Bitcoin, es aún más importante acordar de antemano la fecha y la hora exacta en la que se realizará el cambio de Bitcoin a euros, ya que la criptomoneda es conocida por su volatilidad y su valor puede fluctuar significativamente en un corto período de tiempo.
Este acuerdo también debe incluir una descripción detallada de la propiedad inmobiliaria que se está adquiriendo, su ubicación y cualquier otra característica relevante, así como el precio en euros acordado por ambas partes. También es importante asegurarse de que se han cumplido todos los requisitos legales y fiscales antes de proceder con la transacción.
Origen del dinero y prevención del blanqueo de capitales
En el proceso de compra de un inmueble con criptomonedas, es fundamental comprobar el origen del dinero utilizado, a fin de evitar el uso de fondos de origen ilícito en la transacción. En este sentido, la prevención del blanqueo de capitales es una prioridad para las autoridades financieras a nivel mundial, por lo que es importante verificar el cumplimiento de las normativas y regulaciones correspondientes en la jurisdicción en la que se lleve a cabo la transacción.
En la Unión Europea, la normativa Anti-Money Laundering (AML) establece medidas de prevención y control del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, y obliga a los proveedores de servicios con criptomonedas a cumplir con las directrices de esta norma. Asimismo, el Know Your Customer (KYC) es un mecanismo complementario que permite la identificación de los usuarios y sus actividades financieras con el fin de prevenir el blanqueo de capitales.
En este contexto, resulta imprescindible para las partes involucradas en la transacción inmobiliaria con criptomonedas cumplir con las regulaciones y normativas establecidas, y llevar a cabo una adecuada gestión del riesgo asociado a la operación.
Certificación de operación
En el ámbito de las transacciones inmobiliarias que involucran el uso de criptomonedas, la presencia del notario es un requisito legal esencial. Este profesional actúa como garante de la veracidad y legalidad del proceso de compraventa y, por lo tanto, se encarga de dar fe pública y certificar los aspectos fundamentales de la operación. En particular, el notario tiene la obligación de verificar la existencia y titularidad de los monederos digitales del comprador y vendedor, así como de asegurar que la transacción de bitcoins se realiza de forma segura y con pleno conocimiento de las partes involucradas.
En este sentido, el notario también es responsable de determinar el valor de mercado de la criptomoneda en euros en el momento exacto en que se realiza la transacción, con el fin de establecer el importe total de la operación y evitar cualquier malentendido entre las partes. Además, es de suma importancia que el notario refleje en la escritura notarial el código alfanumérico o hash de los monederos involucrados y de la operación realizada, como medio de garantizar la transparencia y la seguridad jurídica del proceso.
En conclusión, la intervención del notario en las transacciones inmobiliarias que involucran criptomonedas es fundamental para garantizar la legalidad y seguridad del proceso, así como para prevenir cualquier tipo de fraude o actividad ilícita. Por lo tanto, es necesario asegurarse de contar con un profesional cualificado y experimentado en este ámbito, a fin de llevar a cabo una transacción inmobiliaria con criptomonedas de forma efectiva y confiable.
Impuestos
Es de vital importancia destacar que la utilización de criptomonedas en el contexto de la compraventa de bienes inmuebles no libera a los implicados de la obligación de cumplir con las normativas fiscales y tributarias aplicables en la jurisdicción correspondiente.
En el caso particular de España, las transacciones de segundas viviendas están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que las compraventas de viviendas nuevas se encuentran gravadas por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Es importante destacar que el hecho de efectuar el pago mediante criptomonedas no implica una exención de dichas obligaciones tributarias.
Por tanto, es fundamental conocer con detalle los aspectos fiscales y tributarios correspondientes a la jurisdicción en la que se llevará a cabo la transacción inmobiliaria, a fin de asegurarse de cumplir con todas las obligaciones legales y evitar sanciones o multas por parte de las autoridades fiscales y tributarias pertinentes.
Casos de Uso
- CASO DE ASTON PLAZA & RESIDENCES EN DUBÁI
Uno de los casos de uso más conocidos en lo que a transacciones inmobiliarias con criptomonedas se refiere, es el proyecto de construcción de un complejo inmobiliario de lujo en Dubái llamado Aston Plaza & Residences. El proyecto consistía en la construcción de dos torres residenciales y comerciales, cuyos apartamentos y locales comerciales podían ser adquiridos a través de bitcoins.
El proyecto fue lanzado en 2017, en pleno auge de la popularidad del bitcoin y otras criptomonedas, y se convirtió en una oportunidad de inversión muy atractiva para los inversores interesados en criptomonedas. El precio de los apartamentos y locales comerciales se fijó en bitcoins, y se actualizaba cada 10 minutos en función del valor de mercado de la criptomoneda.
Los inversores interesados en comprar una propiedad en Aston Plaza & Residences podían hacerlo a través de una plataforma online que se encargaba de gestionar la transacción. Una vez que el comprador realizaba la transacción en bitcoins, el equipo de la plataforma verificaba la transacción y se encargaba de enviar el dinero a la cuenta bancaria del vendedor en euros. El proceso era sencillo y rápido, y permitía a los inversores de todo el mundo adquirir propiedades en Dubái sin tener que preocuparse por los problemas de cambio de moneda.
Sin embargo, a pesar del éxito inicial del proyecto, el precio de bitcoin cayó en 2018 y la construcción de las torres se detuvo. Los inversores que habían comprado propiedades con bitcoins se encontraron con la imposibilidad de recuperar su inversión, ya que el proyecto no se completó y no se vendieron todas las propiedades.
Este caso demuestra la importancia de ser cuidadoso a la hora de invertir en criptomonedas, ya que su valor es muy volátil y puede cambiar en cuestión de minutos. Además, también es importante investigar a fondo los proyectos en los que se va a invertir para asegurarse de que son legítimos y están respaldados por una empresa seria y solvente.
- CASO DE ESPAÑA
En el ámbito de las transacciones inmobiliarias que involucran monedas digitales, específicamente en España, se requiere seguir una secuencia de pasos bien definida para llevar a cabo el proceso completo de compra-venta de un bien raíz.
En primer lugar, se debe llegar a un acuerdo previo entre las partes involucradas en términos de precio y momento exacto en que se llevará a cabo el intercambio de los bitcoins por euros. Posteriormente, se deberá acudir a un notario con toda la documentación requerida por la legislación española para proceder a realizar la transferencia de propiedad de un particular a otro.
Asimismo, es necesario establecer un acuerdo con una plataforma de negociación OTC que, a cambio de un porcentaje del monto de la operación, actuará como garante del dinero.
La figura del notario adquiere una importancia relevante en este proceso, dado que debe definir, en primer lugar, la naturaleza legal de la moneda digital a efectos del impuesto correspondiente, en el caso de España, un bitcoin se considera un bien patrimonial inmaterial. Posteriormente, deberá dar fe pública de que los monederos electrónicos de origen y destino corresponden efectivamente al comprador y al intermediario OTC, que, en una primera instancia, será quien reciba los bitcoins en su papel de garante.
A continuación, en presencia del notario, el comprador deberá ejecutar la transferencia del importe acordado en bitcoins desde su monedero virtual al wallet del intermediario OTC. El notario deberá certificar que la transacción se haya realizado por el precio acordado y en los monederos correspondientes, aportando como prueba y certificación del hecho, el Hash de la operación.
La escritura notarial será elevada a pública como una permuta, donde se incluirán las advertencias necesarias para el comprador sobre la posible fluctuación del precio en criptodivisa y cómo esta circunstancia puede afectar la valoración posterior del inmueble ante la administración local, así como ante la Hacienda por la disminución o aumento patrimonial.
En este proceso también aparece la figura del intermediario OTC, quien actúa como garante y recibe los bitcoins directamente del comprador y los bloquea hasta que se complete la firma del contrato de compraventa, la certificación y el hash correspondiente por parte del notario. Será en el momento de la firma del contrato cuando el intermediario OTC liberará el pago en euros al vendedor.
La compraventa no quedará perfeccionada hasta que el vendedor reciba el importe de la operación que estaba en depósito (garantizado por el intermediario OTC) y el notario incluya nuevamente el hash de la transacción, certificando el importe en euros desde el monedero del intermediario OTC hasta el monedero del vendedor. A partir de este punto, la compraventa de un bien inmobiliario a través de bitcoins quedará perfeccionada.
Para concluir, el notario enviará las escrituras al registro con la propuesta de liquidación, y una vez liquidados los impuestos, el registrador efectuará el cambio de titularidad del inmueble de Referencia Catastral a nombre del nuevo comprador e inscribirá la operación en el registro de la propiedad.
- Caso de una compraventa inmobilaria en Tarragona
En España, la compraventa de inmuebles con bitcoins todavía no es muy común, aunque ya se han realizado algunas transacciones con éxito. Uno de los casos más conocidos es el de una compraventa realizada en Tarragona en 2018, en la que un comprador pagó el importe de la vivienda en bitcoins.
El proceso de la compraventa fue similar al de cualquier otra transacción inmobiliaria, con la única diferencia de que el comprador realizó el pago en bitcoins. El comprador y el vendedor acordaron el precio de la vivienda en euros, y el comprador realizó la transacción en bitcoins a través de un exchange.
El exchange se encargó de convertir los bitcoins en euros y transferir el importe a la cuenta bancaria del vendedor. El proceso fue rápido y sencillo, y la compraventa se completó con éxito. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la compraventa de inmuebles con bitcoins en España está sujeta a la normativa fiscal y de prevención del blanqueo de capitales
Visión a futuro
Una forma óptima de concebir la relación entre el sector inmobiliario y el mundo de las criptomonedas consiste en implementar un registro de la propiedad en la tecnología blockchain, similar a los modelos existentes en países como Suecia y Georgia. En este contexto, los notarios y registradores podrían actuar como oráculos, ofreciendo una garantía del correcto desarrollo de todas las transacciones que se deseen efectuar.
La implementación de un registro de la propiedad en blockchain no solo facilitaría el registro de las distintas tokenizaciones que se están llevando a cabo en diversos países, sino que también permitiría dotar de mayor liquidez a través de mercados secundarios mediante la garantía de un bien colateral como lo es la propiedad inmobiliaria.
Faqs al respecto:
¿Qué es la compraventa con Bitcoin?
Es la transacción comercial donde se utiliza Bitcoin como medio de pago.
¿Es legal la compraventa con Bitcoin?
Sí, en muchos países la compraventa con Bitcoin es legal, aunque es importante verificar la regulación en cada país.
¿Es seguro utilizar Bitcoin para compraventas?
Sí, siempre y cuando se tomen las medidas necesarias de seguridad como la protección de las claves privadas y la verificación de la identidad del comprador y vendedor.
¿Cómo se realiza una compraventa con Bitcoin?
El proceso puede variar, pero generalmente implica el envío de Bitcoin desde la billetera del comprador a la billetera del vendedor a cambio de los bienes o servicios acordados.
¿Cuál es la ventaja de utilizar Bitcoin en compraventas?
La principal ventaja es la rapidez y la baja tasa de transacción en comparación con otros medios de pago tradicionales como las tarjetas de crédito o las transferencias bancarias.
¿Es posible comprar bienes inmuebles con Bitcoin?
Sí, es posible comprar bienes inmuebles con Bitcoin.
¿Cómo se lleva a cabo una transacción de compraventa con Bitcoin?
Las transacciones de compraventa con Bitcoin se llevan a cabo a través de la red blockchain mediante el envío de bitcoins desde una billetera digital a otra.
¿Se requiere algún tipo de autorización para comprar con Bitcoin?
No, no se requiere ninguna autorización especial para comprar con Bitcoin.
¿Qué medidas de seguridad se deben tomar al comprar con Bitcoin?
Es recomendable utilizar una billetera digital segura y confiable, así como verificar la reputación del vendedor antes de realizar la transacción.
¿Cómo se establece el valor de un bien en una transacción de compraventa con Bitcoin?
El valor del bien se acuerda entre las partes involucradas en la transacción y se expresa en términos de la cantidad de bitcoins que se utilizarán como forma de pago.
