Los tokens son anotaciones electrónicas realizadas en una blockchain y utilizadas para representar derechos subjetivos. Estos derechos pueden ser puramente digitales y desplegar sus efectos exclusivamente dentro del ciberespacio, como los derechos de voto de los participantes de una DAO. Pero también puede tratarse de derechos existentes en el mundo exterior (off-chain), que son representados dentro de una blockchain mediante NFTs. En este último caso se habla de tokenización de derechos.
Existen ciertas analogías entre el funcionamiento del Registro de la Propiedad y los procesos de tokenización inmobiliaria. En ambos casos se trata de bases de datos que almacenan circunstancias relativas a la propiedad y al resto de los derechos reales sobre bienes inmuebles.
En el Registro de la Propiedad, la base de datos es centralizada, y es controlada por un funcionario público, el Registrador de la Propiedad, que es quien decide, a través del procedimiento de calificación, si se van a producir alteraciones en los libros del Registro. En el caso de la tokenización inmobiliaria, la base de datos es descentralizada. Los asientos representativos de derechos reales toman la forma de NFTs que se almacenan en una cuenta de Ethereum. La labor de control es realizada por el programa de ordenador asociado a dicha cuenta, denominado contrato inteligente (smart contract) y que cumpliría una función análoga a la del Registrador de la Propiedad.
A nuestro juicio, la construcción de un sistema de tokenización inmobiliario que pueda rivalizar con los Registros de la Propiedad presenta retos enormes, tanto desde un punto de vista técnico como del jurídico.
En el plano técnico, el contrato inteligente que gestionase la cuenta donde se almacenen los NFTs tendría un código extraordinariamente largo y complejo, ya que debería traducir al plano algorítmico todas las disposiciones del Código Civil relativas a la creación y transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles, así como todas aquellas contenidas la Ley y el Reglamento Hipotecarios.
En el plano legal, sin embargo, no existen demasiados obstáculos para que la transmisión de la propiedad y de otros derechos reales pueda realizarse mediante simples transferencias de tokens. El artículo 1278 del Código Civil español establece claramente el principio de libertad de forma. Y ningún precepto de nuestro ordenamiento prohibe que los contratos traslativos del dominio y demás derechos reales puedan realizarse por vía electrónica. La exigencia de escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad es tan sólo ad oponibilitatem, es decir, para conceder eficacia a la transmisión respecto a terceros. Una propiedad podría transmitirse así mediante tokenización sucesivamente a varias personas y sólo al final, mucho tiempo después, acceder al Registro de la Propiedad mediante un expediente de reanudación del tracto sucesivo (artículo 208 LH).
El único punto débil dentro de este esquema serían los supuestos de doble venta, en los que el titular del token quedaría desprotegido frente a un tercer adquirente que de buena inscribiese su derecho en el Registro de la Propiedad (art 32 LH). Pero tal vez este inconveniente podría soslayarse si el vendedor inicial de la finca (y titular registral de la misma) suscribiese una póliza que protegiese al titular actual del token frente a los supuestos de evicción. Existen fondos de inversión y entidades de crédito titulares de grandes cantidades de inmuebles, e interesados en la tokenización de los mismos, que tendrían capacidad financiera para suscribir dichas pólizas.
Por lo demás, sería posible incluso constituir garantías reales sobre los tokens. Aunque el artículo 1875 del Código Civil español exija la escritura pública para la constitución de hipoteca, no se impone ningún requisito específico de forma a los contratos de venta en garantía (pacto de retro), que de este modo podrían utilizarse como garantía de préstamos de criptomonedas dentro del ciberespacio. Como el lector puede comprobar, éste es un ámbito mucho más complejo que el de la Propiedad Intelectual. En la esfera de la tokenización inmobiliaria, la regulación es escasa y fragmentaria, y el desarrollo de esta nueva disciplina requerirá de una enorme responsabilidad no sólo por parte de las autoridades públicas, sino también de todos los operadores jurídicos.
